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組織変更のお知らせ

平素は格別のご高配を賜り、誠にありがとうございます。

この度、当社の組織変更に伴い、会社機能の一部移転を行います。

〒540-0025 大阪市中央区徳井町2丁目4番8号 FDSビル2階

尚、大阪市西区北堀江2丁目2番17号 ビジネスゾーン北堀江6階に御用の方は、事前に担当者までご連絡頂きますよう、お願い申し上げます。

TEL:06-6543-3011    FAX:06-6543-3012

以上

【マンションの住み替え】売却損とは?ローンが残ったらどうする?

「子供も大人になって家を出たので、今のマンションでは広すぎる」

「周りの環境が変化したので、新しいマンションに住みたい」

このように、家族構成や周辺状況の変化によって、マンションや家を住み替える方は少なくありません。しかし、購入額と売却額の差が大きく、多くの方が売却損をしているのをご存じでしょうか?今回は、マンションの住み替え時に生じる売却損とはなにか、そして売却損でローンが残ったときの対処法はあるか、ご説明致します。

□マンション住み替え時の売却損とは?

一般的に、マンションは1日でも住むと中古になり、価値が落ちてしまいます。具体的には、1年に2%ほどの割合で下がっていき、10年後には24%減になると言われています。

例えば、4000万円で購入したマンションは、10年後には約3000万円まで価値が下がります。このように、4000万円で買ったマンションを3000万円で売却することにより生じる1000万円の損失のことを、売却損と言います。

□売却損でローンが残ったときの対処法は?

上記の例で、売却時に残っているローン(残債)が3000万よりも少ない場合、マンションを売却した費用でローンを完済することができます。では、売却額で返済してもまだ残債が残っている場合はどうすれば良いのでしょうか?

売却損により、マンションを売ってもローンを完済できなかった方は、残りを新しい家のローンに組み込むことができます。しかし月々の負担は少し増えてしまうので、経済的な見通しがついてから売却するようにしましょう。

また、売却損が発生した場合、「繰越控除」と「住宅ローン控除」という所得税や住民税の控除を受けられる可能性があります。「繰越控除」においては、最大4年間も所得税と住民税が0円になります。

その条件は、以下の3つだけです。

・売却したマンションに最低5年住んでいたこと。

・購入額より売却額が少なく、売却損が出ていること。

・住宅ローンが残っていること。

しかし、この恩恵を受けるには、売却した年の翌年の2月16日から3月15日の1ヶ月の間に確定申告をしなければならないので注意してください。ローンを組んでいる金融機関や税理士に相談してみましょう。

□まとめ

以上、マンションの住み替え時の売却損とその対策についてご紹介しました。

今現在どのくらいローンを返済していて、住んでいるマンションの相場はいくらぐらいなのかを計算し、優秀な不動産会社と連携を取ることが、マンションの住み替えにおいて重要になってきます。

大阪の堀江周辺で住み替えをお考えの方は、ぜひ堀江不動産にお問い合わせ下さい。お客様の不動産売却を、全力でサポートさせていただきます。

一戸建てをスムーズに高く売るには?手順をご紹介

家族構成の変化や、人間関係の問題、周りの環境の変化によって、お住まいの一戸建てを売却される方は少なくありません。しかし、不動産の売却にはさまざまな手続きが必要で、難しいイメージがありますよね。また、どうせ売却するならば高く売りたいとお考えの方も多いことでしょう。

「一戸建てをスムーズに高く売って、住み替えたい」

そんな方のために、今回は、一戸建てを売却する手順をご紹介していきます。

・今の家の相場を知る

自分の家の相場を分かっていないと思わぬ損をしてしまうかもしれません。幸いにも、無料で不動産査定を行っている不動産会社が多いので、一度相談してみましょう。また、インターネットを使えば、住んでいる地域の土地や家の大まかな相場を知ることができるので、不動産情報サイトを調べてみましょう。さらに、1社に絞らずに複数社に査定してもらうと比較ができるので、より正確な相場を知ることができるでしょう。

・売ったときにかかるお金を知る

複数社を比較し、売却した際にかかるお金を知る必要があります。というのも、売ったお金がそのまま入るのではなく、手数料が差し引かれるからです。税金もかかるので、資金計画を立てるためにも、このような諸手数料を知るのは大切なステップです。

・不動産会社と媒介契約を結び、価格交渉をする

不動産会社に、一戸建ての売却に関する交渉や宣伝を依頼する契約をします。不動産会社に仲介を依頼すれば、広告を出す、見学者を集める、接客する、買い手を募集する、などの面倒くさいプロセスをすべて任せられるので、心強いですね。しかし、買い手の要望によっては、エアコン等の備品をそのままにしておく必要があったり、値段を下げたりしなければならない場合があるので、心構えしておいて下さい。

・契約・引き渡し

買い手が決まって、交渉が終われば、後は売買契約を締結し、抵当権抹消手続き、そして引き渡しの手続きに進むだけです。不動産会社のサポートを受けながら、書類の不備が無いようにしっかり確認していきましょう。

□まとめ

一戸建てを売る手順を、注意点を踏まえながら完結にご説明しました。できるだけトラブル無く、一戸建てを高く売るには、優秀な不動産選びが大切になってきます。

大阪の堀江周辺で、一戸建てを売りたい方、マンションに住み替えたい方は、堀江不動産にぜひお問い合わせ下さい。

【マンションを売る】最上階の資産価値は高いの?

通常、マンションの最上階はそのマンションの中でも一番高価で、豪華な印象があります。当然、その資産価値は自然と高くなっています。眺望が良く、都会の喧噪も気にせずに生活できるため需要が多いのです。

「マンションの最上階に住んでいるけど、そろそろ売って他のところに住みたい」

「マンションの最上階を売って、今よりもゆとりのある生活がしたい」

今回はそんな方のために、マンションの最上階の資産価値についてご紹介していきたいと思います。

1. 経年しても下がりにくい資産価値

通常、マンションの部屋は、築年数が増えるにつれて資産価値が下がっていきます。それに対し、マンションの最上階は資産価値の下がる幅が小さく、購入した値段と大差無い値段で売却できる可能性があります。これは、需要が常に高く、買い手を探すのに苦労しないからでしょう。しかし、最上階だからといって、強気な値段で売れるとは限りません。高級感ある最上階にもデメリットはあるからです。

2. マンションの最上階のデメリット

・夏は暑く、冬は寒い。

開放感があり、日当たりが良いのは確かなのですが、太陽光が多く入るため、夏場は特に暑くなってしまうようです。また、壁や天井など外気に接している面が多いので、外気の影響を受けやすく、エアコンが効きにくい可能性があります。

・災害時に不利

マンションの構造上、最上階は一番揺れてしまうので、テレビや食器棚など倒れやすいモノの固定をしっかりする必要があります。また、災害時は安全確保のためエレベーターが止まってしまう場合がほとんどなので、階段で避難しなくてはなりません。

・エレベーターが長い

一般的に、エレベーターは分速40mほどで動いており、最上階だと最低でも1~2分は待たなくてはなりません。当然、他の階に住んでいる方も利用されるので、途中で停まる分さらに遅くなる場合があります。

・水圧が弱い

最上階は物理上どうしても水圧が低くなってしまい、台所やお風呂でストレスを感じてしまう場合がります。ただ、最近は対策をされているマンションも多いので、一度確認してみましょう。

3.  まとめ

現在、マンションの最上階にお住まいの方にとっても共感できるデメリットがあったのではないでしょうか?マンションの最上階に資産価値があるのは事実ですので、売りやすいことは変わりません。

できるだけ高く売るためには、これらのデメリットをカバーしてあげることが必要です。買い手の視線に立つことで、より高く売る方法も見えてくるかもしれません。

不動産業者に相談して、適正価格で買い取ってもらうのが、買い手との値段交渉もスムーズにいきやすいのではないでしょうか?

【大阪の不動産会社が解説】遺産相続した不動産の売却の流れ

遺産相続した不動産。そのまま放っておくと資産価値が下がっていく上に、固定資産税も払い続けなければなりません。登記を変更して、居住用にする方はともかく、使う予定のない方は売却してしまった方がいいでしょう。そこで今回は、遺産相続した不動産の売却の流れについてご説明します。

□遺産相続した不動産の売却の流れ

遺産相続した不動産の売却の流れは、大きく分けて4つの段階から成り立ちます。ここでは、順にご説明します。

*相続登記をして名義変更

相続した時点では、まだ死者名義です。そのため、名義を変更しないと、売却するのは非常に困難です。いざ売却する際に死者登記のままだと、相続者全員の同意を得なければならなかったり、トラブルの元となりやすいからです。

この際には、登録免許税(資産評価額×0.4%)、登記簿謄本代(600円)、各種書類取得料(地域によって異なります)が必要な費用です。もしも司法書士に依頼する場合は、さらにその依頼料がかかります。

*不動産会社に売却を依頼

複数の不動産会社に、相続した不動産の査定をして相場を知りましょう。担当者との相性や信頼度も分かるので、複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

不動産会社を選んだら、契約をして売却を依頼します。買い手が見つかり成約した場合、仲介料として、売却代金の3%が不動産会社に支払われます。

*購入希望者との交渉

購入希望者が現れた場合、物件見学・内覧をしてもらい、交渉に入ります。交渉は不動産会社が仲介して進めていくので、引き渡し日の希望日や最低売却価格等をあらかじめ不動産会社に伝えておきましょう。

*引き渡し・不動産譲渡税のお支払い

引き渡し時は、所有権の移転登記をするため、登記費用がかかります。また、相続不動産を売却し、利益が発生すると相続譲渡税がかかることをご存じでしょうか?相続譲渡税は、なんと利益に対して20%もかかってしまいます。

取得費用(亡くなった方が生前に対象の不動産を購入した価格)の方が高い場合は、払う必要はありません。また、不動産を相続すると以前所有していた方の所有履歴も加算され、長期所有とみなされ、不動産譲渡税が低くなる可能性があります。その他様々な特例もあるので、確定申告して確かめてみましょう。

□まとめ

以上、遺産相続した不動産の売却の流れについてご説明してきました。相続には難しい書類や手続きが必要です。円滑に済ませたい方は、司法書士や相続不動産に強い不動産会社を選んで相談してみましょう。

弊社は大阪の堀江を中心に不動産の売却サポートも積極的におこなっております。ぜひ一度お問い合わせください。

【大阪の不動産会社が解説】再建築不可物件の相場と高く売るコツ

「相続で不動産を手に入れたけど、再建築不可物件だった。」「長年所有している不動産が再建築不可物件と診断されたが、売りたい。」このように、再建築不可物件に関する悩みを抱えている方は少なくありません。というのも、再建築不可物件だからといって放置していても、固定資産税はずっと払い続けなければならないからです。

そこで今回は、その無駄をなくすためにも、再建築不可物件の相場と高く売るコツについてご紹介します。

□再建築不可物件の相場

そもそも再建築不可物件とは、建築基準法43条の接道義務に違反している物件のことを指します。役所からの建築許可が下りないので、増築も建て替えもすることはできません。また、住宅ローンが適用されないため、買い手は少なく、資産価値も低いです。こうした理由から、再建築不可物件の相場は、一般的に普通の不動産の相場の50%〜70%と言われています。

しかし、エリアによって差があり、都市部以外だと売ることも難しいほどです。例えば、東京都は、不動産の売買に流動性があって再建築不可物件の需要も比較的高いので、2000万円前後で取引される場合もあります。一方で郊外の場合は、数百万程度になるようです。

□再建築不可物件を高く売るコツ

ただでさえ価値の低い再建築不可物件。売却するなら、できるだけ高く売りたいですよね。高く売るための一つ目のコツはリフォームです。

リフォームは、役所からの建築許可を取る必要もない上に、再建築不可物件の価値も高めることができます。確かに、リフォーム費用はかかります。しかし、雨漏りや、穴が空いてしまっているような物件の場合は、そもそも内覧すらできないので、安全性の確保のためにもリフォームをおすすめします。

もう一つは、隣接している土地を買い取ることです。そうすることで、接道義務を果たした物件になり、再建築可能になるので、通常の不動産と同様に売却することが可能です。こちらも、土地の購入費用が余分にかかりますが、最終的にはセットで売るので、元々の再構築不可物件よりも売却値段が上がりやすいかもしれません。

□まとめ

ここまで、再建築不可物件の相場と、高く売るコツについてご説明いたしました。

需要が少ないので、資産価値は低くなりがちですが、リフォームや隣接地の購入等で高く売却できる可能性も残っています。弊社は大阪の堀江を中心に、不動産の買取を行っており、再建築不可物件にも対応しております。ぜひ一度お問い合わせください。

【大阪の不動産会社が解説】ローン残債の不動産の売却方法は?

多くの人が家を購入する際、住宅ローンを組むかと思います。しかし、諸事情で住宅ローンを払えなくなってしまう人も少なくありません。このような場合に、その家を手放せることをご存じでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてご紹介していきます。

□抵当権を外す

金融機関で住宅ローンを組む際、あなたが購入した不動産には抵当権がつけられます。抵当権は金融機関にとっての担保です。住宅ローンの返済ができなくなったときに、不動産会社同士の競売にかけることによって、貸したお金を回収するという仕組みです。このことから、抵当権というリスクがある物件を買う人はほとんどいません。そのため、抵当権がついたままの不動産を売ることはほぼ不可能です。

しかし、抵当権を抹消するには、ローンを完済しなければなりません。「えっローンが残っていても売却できるんじゃなかったの?」そう思われた方もいらっしゃるかもしれません。

厳密に言うと、住宅ローンつきの不動産を買い取ってもらい、そのお金でローンを完済することで、抵当権を抹消します。その結果、抵当権が外れ、リスクがなくなるので買い手も安心できるといった仕組みです。

ただ、少し大変なのが、この抵当権抹消と不動産の引き渡しを同時に行うという点です。というのも、新たな買い手に所有権が移転した時点で、また新たに抵当権を設定する必要があるからです。

では、売却したお金でローンを完済できない場合についてはどうすれば良いのでしょうか。

□売却費よりもローン残債が多い場合

これは、不動産の売却費だけじゃローンを完済できないという場合です。オーバーローンと呼ばれ、売却後もローンの残りを少額ずつ払い続けなければなりません。次に引っ越す物件が決まっているのであれば、その住み替え先の住宅ローンに併合することで、抵当権を抹消して売却することができます。

また、競売を回避する任意売却という方法もあります。専門の仲介業者に金融機関との間に入ってもらい、金融機関の合意を得て、抵当権を抹消して不動産を売却する方法です。残債は月々10000円~と少額ずつ返さなければなりません。

□まとめ

以上、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてお話ししました。

まずは、売却予定の不動産の資産価値がどのぐらいなのか一括査定してみてください。また、「自分の物件は任意売却の対象なのか」「暫定的にいくらかかるか知りたい」という方は、お近くの不動産会社や金融機関、弁護士に相談してみましょう。

【堀江の不動産屋が解説】マンション売却する時の引っ越しの流れについて

「マンションの引越しと引き渡しの順番はどっちが先?」

「いつ引越しをすれば、引き渡しがスムーズに進むの?」

現在マンションの売却を検討中の方でこのような悩みをお持ちの方はいませんか?そこで今回は、どの段階でマンションの引越しをすれば、引き渡しがスムーズに進むのかについてお話しします。

□引越しはいつするべき?

売買契約を結んでから引き渡しをする日(決済日)までの間に引っ越しをしましょう。一般的には売買契約を結んでから引き渡し日まで1ヶ月〜2ヶ月くらいの時間がかかるのでその間に引越しを完了させましょう。以下、マンション売却の際の引っ越しの流れです。

*売買契約締結

売買契約書を読み合わせ、署名・捺印を行って手付金を受け取ります。その後引き渡し日の調整を行います。

買主が早く入居したいと希望してくる場合もありますが、こちら側も引越しの準備や新居探しに時間がかかります。そのため、お互いの希望を調整しながら引き渡し日を決めましょう。

*引き渡し日を設定する

契約後、買主は住宅ローンの申請に取り掛かります。ローンの通過連絡は大体2週間〜1ヶ月間かかります。その後不動産屋と買主の間で引き渡し日を設定するのですが、この際設定した引き渡し日は変更できないので注意してください。引き渡し日は平日の午前に設定されるので、前日までに引越しを完了させなければいけません。

*引越しの準備と引越しの完了

どこの引越し業者に依頼するかを決め、引っ越しの具体的なスケジュールを立てましょう。同時に次の入居者に気持ちよく住んでもらうためにも、家の清掃を行いましょう。自分では余裕がなくて出来ないという方はハウスクリーニングを業者に依頼するのもおすすめです。

*立会い

売主・買主・売主側の仲介業者と買主側の仲介業者の立会いのもと、部屋にものが残されていないかなどの最終確認を現地で行います。

*引き渡し日

この日をもって物件は買主の所有物となります。

□引越しは引き渡し日までに終わらせよう

引越しが完了せず、残置物がある場合や期日までに退去ができていない場合は契約違反となります。また引越しが延期になってしまうと、その分の補償金を売主が負担しなくてはなりません。引き渡し日までに引越しを完了させるためにも、売却活動と並行して引越しの準備や新居探しを行いましょう。

今回はマンションを売却する際に引越しをいつすれば引き渡しがスムーズに進むのかをお話しました。

これからマンションを売却する方は、ぜひ参考にしてくださいね。

【大阪市西区の不動産屋が解説】一戸建てを売却する流れについて

「一戸建ての売却に必要な手続きって?」

「物件の売却って一体何から始めればいいの?」

現在一戸建ての売却を検討している方でこのようなお悩みをお持ちの方はいませんか?持ち家を売りに出すのは大きな人生の一大事です。しかし、実際にはどのようなプロセスで売却に至るのか知らない方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、売却を決意してから買主に物件を引き渡すまでの具体的な流れを見ていきます。

□売却する理由の確認

物件の売却を進める前にもう一度、家を売却する理由や必要性を確認しましょう。家の売却は人生の一大事。売ってしまってから後悔しても取り返しがつきません。なぜ、現在自分は家を売却する必要があるのか、今一度確認してみると良いでしょう。

□売却の具体的な流れ

次に物件の売却の流れを簡単に6つのステップに分けて、ご説明します。

1.相場を調べて売却価格の目安を決める

売却する物件の売却価格を決めていきます。周辺物件の相場を調べ、一体いくらで自分の家が売れそうなのかを判断して売却価格を設定しましょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

物件の売却は信頼できる不動産屋に依頼することが重要です。不動産会社の情報をできるだけ多く収集し、信頼できる不動産屋を探しましょう。その中から複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

一番納得できる査定額を提示してきた不動産会社と仲介契約を結びましょう。「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3つの仲介契約があります。自分がどの売却方針を希望するか、どのように売却活動を行うのかを考えて仲介契約を選びましょう。

4.売却活動を始める

次に実際に売り出し価格を設定し、売却活動を始めます。売り出し価格はとても重要です。売り出し価格は自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定額や周辺物件の価格相場も参考にして慎重に決めましょう。

5.買主と物件の売買契約を結ぶ

購入検討者が現れたら物件の内見を行い、売却条件の交渉を重ねて売買契約を進めます。

6.物件を買手に引き渡す

契約が成立すれば物件の引き渡しです。売主は売買代金を受け取り、抵当権の抹消し、所有権移行の手続きが行われます。

今回は一戸建ての売却の流れについてお伝えしました。

売却物件に焦点を当て、売却から引き渡しまでのプロセスを紹介しましたが売主が「どのタイミングで引越しを済ませるのか」も重要ですよ。現在物件の売却を検討している方は、ぜひこの記事を参考にして悔いの残らない売却をしてくださいね。

【堀江の不動産屋が解説】不動産を売却する際、内覧で注意すべきポイントとは?

「自宅を内覧してもらう前に準備すべきことって?」

「内覧を通して購入意欲を高めるにはどうすればいいの?」

自宅の売却でこのようなお悩みをお持ちの方はいませんか?今回は、自宅の売却活動を行なっている方に内覧のポイントとコツをお教えします。

□内覧はとても大切

購入希望者が内覧を希望するということは立地条件や売却価格などの条件はクリアしており、この時点で物件の購入意欲が極めて高いことを意味します。内覧後に物件の購入まで商談を進めるには内覧を通して購入希望者に「こんな家に住みたい」と思わせることが大切です。

□事前の準備

部屋の第一印象をよくすることに重きを置いて、準備を進めましょう。内覧者は物件の状態や清潔さを注意深く見ています。

*掃除

・壁や床 

いつもよりも丁寧に掃除を行い、シミや汚れを綺麗にしましょう。小さな傷や細かい傷もできるだけ修復しましょう。大きな傷やひどい汚れがある場合はハウスクリーニング業者に依頼することをおすすめします。

・カーペットやカーテン

カーペットは汚れがひどければ、匂いの原因にもなります。カーテンも汚れが気になれば洗濯するか、新しいものに取り替えて綺麗な状態にしましょう。

*匂い

消臭剤などを使って、生活臭を取り除きます。ペットを飼っている場合はペット臭にも気をつけましょう。

*生活感を残す

内覧で気をつけたいのが清潔さだけではなく、生活感を残すこと。内覧者はこの物件での「将来の暮らし」をイメージしながら見ます。そのため部屋の中を綺麗に整頓しすぎると生活感が無くなってしまい、これから生活するイメージを想像しにくくなるでしょう。インテリアなどを使って無理に生活感を演出する必要はありませんが、綺麗にしつつも日々の暮らしの面影を残すのがポイントです。

□当日にできること

*部屋を明るくする

カーテンを開けて自然光を取り入れたり、明るい照明を使ったりすることで、部屋の印象が明るくなります。当日に花を飾るのもおすすめです。

*売主の態度

内覧中は柔らかい物腰で内覧者をもてなしましょう。なぜなら、売主の人柄も重要なポイントだからです。物件の購入は買主にとって大きなライフイベントです。誰だって信頼のできる相手と取引をしたいですよね。そのため、内覧中は誠実な態度で内覧者に接するようにしましょう。

今回は自宅の内覧の前に準備できること、内覧のポイントについてお話しました。これから物件の売却を検討している方はぜひ参考にしてくださいね。