【大阪市西区の不動産会社が解説】不動産の価値はなぜ変わる?

大阪市西区は、オフィスと商業施設が集中している北区や道頓堀や難波など観光地にもなっている中央区と比較した場合、不動産価値に圧倒的な差があります。実際に平成13年から平成23年にかけて大阪市北区及び中央区の人口は増加の一途を辿っており、それとともに不動産的価値と資産価値が上昇したほどです。とはいえこうした上々なケースは珍しく、大抵は低下気味となっています。

□資産としての値打ちは落ちていく

例えば建物は1年ごとにその値打ちを失っていき、一般的な住宅であれば20年も経てば資産としての値打ちはないと見なされるのが常識です。建物が古ければ古いほど値打ちがないと見なされる理由は、売却時の査定が関わっています。

□査定時の計算方法

査定に用いられる計算方法は原価法と取引事例比較法の2種類が基本です。前者が一般住宅で後者がマンションに適用されています。原価法は現時点で同様の条件で住宅を再調達するためにかかる費用から、実際の部分や劣化した部分を減額して金額を算出する方法です。反対に後者は同じ地域で売買されたデータから裁定する物件のマイナス面とプラス面を考慮して算出していきます。

他にも収益還元法がありますが、つまるところ値打ちが変わる理由は経年劣化や土地の将来性が関わっているからです。そのため下降気味になるのが当たり前な反面、大阪市北区や中央区のように人口の増加や土地があるメリットが実現すれば、その価値は見直されています。

□住みやすい土地は価値が高い

実際に住みやすい土地は値打ちが下がらないと言われているほどです。例えば住宅街から徒歩で行ける距離で病院や銀行、コンビニなど生活に欠かせない施設がある地域は場合によっては車を使用しないと不便な可能性はあるものの、それほど不便に感じられないためか、年代を問わずに人を呼び寄せます。そのためなかなか値打ちは下がりにくく、住みやすい環境であればあるほど安定しているそうです。

□改善が大切

このように便利な環境、その他にも地形などが土地の値打ちを決めています。一方で建物の値打ちは先述したように減額して価値を決めていく方針であるため、低下していくのが当然な流れです。近年の古民家ブームなどによって中古物件も見直されていますが、不動産としての値打ちは期待しないほうが良いです。もしも少しでも金額を上げたいなら改善できる部分に手を尽くしていくしかないと言えます。

□査定のポイント

住宅における査定のポイントは建築数や住宅設備の状態、外装や屋根の具合に雨漏りやシロアリ被害の有無などです。劣化が関わっている部分はどうしようもないものの、リフォームをして綺麗にしたり住宅を建設する前に交通アクセスや周辺の環境をチェックしておけば値打ちの下げ幅は抑えられます。