【大阪市の不動産会社が解説】離婚で家を売る際の注意点

離婚をするにあたって、問題になるのは財産問題ですよね。住んでいる家もその一つで、売却するにしても、通常の不動産売却よりも複雑な手順が必要となります。そうは言っても同居し続けることはできないので、夫婦の持ち家は売却される方が多いと思います。そこで今回は、離婚で家を売却する際の注意点について説明していきます。

□家の名義に注意する

住宅を購入する際に、誰の名義で契約を結んだのかがとても重要になってきます。というのも、名義人でない方が不動産を売却することはできないからです。夫婦で共有名義にしている場合もありますよね。共有名義の場合、注意して欲しいのは、夫婦のどちらかが売却に反対すれば物件を売却できないということ。

贈与税がかかって、受け取れる金額は減るかもしれませんが、トラブルを未然に防ぐためには、離婚前に家を売却し、財産分与しておくとよいかもしれません。特有財産といって、どちらか個人の財産だった場合は、離婚の影響を受けません。ただ家の頭金に関しては、頭金を出した方が返金を求める権利を得ます。また、妻が連帯保証人になっている際は要注意。

夫が住宅ローンを払い続けている限りは安泰ですが、万が一失職した際に、残債を払わないなどのリスクがでてくるからです。

□住宅ローンの残債に注意する

家を購入する際、多くの方がローンを組むと思いますが、そのローンがいくら残っているかを確認してください。家の売却代金で返済できる場合は、抵当権を外して売却可能ですが、完済が難しいと任意売却等の措置を講じなければなりません。家が売却できたときはローンを完済後に、残っている売却代金を夫婦で折半できます。どちらかが家に残る際は、住み続ける方が出て行く方に半額を払わなければなりません。

□家の譲渡にかかる税金に注意する

家の売却時に利益が発生するならば、その利益に対して譲渡所得税がかかることをご存じでしょうか?

「譲渡所得税=譲渡価格-取得費-諸費用-特別控除」という式で算出できます。

3000万円までの控除が認められているので、譲渡所得税を払わなければならないケースは多くはありません。ですが譲渡所得税がかかった場合は元の名義人が確定申告をしなくてはいけません。

□まとめ

今回は離婚時に家を売却する上で注意することを詳しくお話しました。いかがでしたか?重要なのは家の名義人が誰なのか、ローンの残債はいくらなのかを確認すること。家さえ売れてしまえば、夫婦で売却代金を折半できます。離婚に伴う不動産トラブルに関してお悩みの方は、ぜひ一度不動産会社に相談することをおすすめします。

【大阪市の不動産会社が解説】マンション買い替えのコツ

家族構成の変化や仕事の都合で、現在のマンションでは快適な暮らしを送るのが難しくなるケースは少なくありません。マンションは高い買い物なので、何度も買い換える訳にもいかないし、慌てて引っ越しをしても損をする可能性が高いです。ではどうすればマンションを上手に買い換えられるのでしょう?今回はマンションの買い替えのコツを紹介するので、無駄なコストや時間を省くためにもぜひ参考にしてください。

□コツ① 買い替えのタイミングの把握

いつマンションを買い替えるべきか、そして具体的な引き渡し/引っ越しのタイミングを明確にしておいてください。目先の都合のためにすぐに引っ越しをすると、再びマンションを買い替える羽目になるかもしれません。子供の学校や配偶者の仕事のことも考慮し、家族でじっくり話し合ってから決めましょう。また、買い替えの手順としては「先行売却」と「先行購入」の二つに分けられます。

両者の大きな違いはタイミングです。

先行売却では、マンションの売却を決定してから新しい家を探すので、じっくりと次のマンションを探すことが可能です。売却後なので予算も把握できて安心です。

しかし、仮住まいを借りなければならないので、引っ越しの手間はかかってしまいます。逆に、先行購入の場合、売却よりも先に新しい物件を購入するので、仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しが円滑に進められるメリットがあります。

ただ、住宅ローンが二重にかかってしまったり、マンションの売却価格が想定よりも低い場合には、返済が困難になってしまいます。「先行売却」と「先行購入」どちらにもにメリット・デメリットがあります。ですが、これらの2つの方法を知っておくだけでも、思いがけない損を防ぐことができますよ。

□コツ② 住宅ローンの把握

マンションに限らず、家を買うときにローンを組む方がほとんどですよね。売却にあたって、ローンがいくら残っているかを把握することで、資産計画が立てやすくなります。その次にマンションの一括査定を行い、市場価格の相場を知ります。売却代金でローン残債を完済できなければ、抵当権を外せず、売却が困難になるので注意してください。また、売却代金がそのまま新しいマンションの購入代金に充てられる訳ではありません。仲介料や登記等の売却諸経費が別途必要になるからです。

□まとめ

今回はマンションを買い替える際のコツについてお話しました。急な転勤や家族構成の変化があっても、焦ってマンションを買い替えるのはやめましょう。しっかりと状況を把握し、次の物件を探す事が重要です。これからマンションの買い替えを希望している方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。

【大阪市の不動産会社が解説】離婚したときに住宅ローンはどうなる?

「離婚をすると、返済途中の住宅ローンも解消される?」いいえ、決してそのようなことはありません。住宅ローンの契約の形態や残額によって処理も異なりますが、いくら離婚をしても住宅ローンを返済する義務は無くなりません。

離婚をする際は、できればトラブル無く、円滑に財産分与や住宅ローンについて話を進めていきたいですよね。今回は、離婚時の住宅ローンの処理について詳しく解説していきます。

□家を売却してローンを完済する

離婚に即して家を売却する方は少なくありません。もはやパートナーと同居する必要もなく、住宅ローンをこのまま払い続けるのはしんどいですものね。家を不動産会社に査定してもらうと、大体の相場が見えてくるでしょう。その査定価格よりも、住宅ローンの方が少ない場合は、何の問題もなく売却が可能です。売却代金でローンを完済し、抵当権を外すことができるからです。残ったお金は、二人で折半して財産にすることができます。

売却した値段(譲渡額)が、取得費や売却にかかった諸経費よりも高く、売却益が生じてしまった際は、譲渡所得税がかかってきますが、こちらも3000万円の控除が認められているので、払う可能性は少ないでしょう。

問題は、売却代金でもって住宅ローンを返済できない時です。住宅ローンを完済できなければ、抵当権が外れないので、第三者に売却することはほとんど不可能となります。その際は、親族・友人からお金を借りる、又は任意売却等の特別な措置をとる必要があるので、不動産会社に相談しましょう。

□住み続ける場合の住宅ローン

お子さんがいる家庭や、思い入れのある家だと売却は難しいですよね。住み続ける方が名義人の場合は、住宅ローンを払い続ける限り住むことは可能です。ただ、今まで生活費や住宅ローン等を合わせて二人で支えていた家計を、一人でまかなうことになるので負担は増えてしまうかもしれません。その点は、夫婦間で金銭的な交渉が求められます。

ですが名義人以外の家族が住むとなると、事情は異なります。出て行く方は住宅ローンを払い続けなくてはいけません。万が一失職して住宅ローンが払えなくなったり、払うのを止めると、連帯保証人には返済義務が課されます。ローンを払い続ける場合は、名義変更を速やかに行うことをおすすめします。

□まとめ

今回は離婚した際に住宅ローンがどうなるのか、その後の処理について詳しくお話しました!いかがでしたか?売却する場合でも、住宅の売却額とローンの残高の関係によって処理は様々です。スムーズに離婚の手続きを進められるように、情報を収集することをおすすめします。

 

【大阪市の不動産会社が解説】賃貸している家は売却可能?

家賃収入を得るために、所有している不動産を賃貸にしている方は少なくありません。また、仕事の都合で自宅を賃貸にしているケースもあります。このような方にとって気になるのは、既に借り主がいて賃貸している物件を、持ち主の意思で売却することは可能なのかという点ですよね。そこで今回は、賃貸している家を売却できるのか、そしてその方法や注意点についてまとめていきます。

□賃貸中の家を売却することは可能?

結論から言うと、賃貸に出していても、その家の所有者が物件を売却するのは可能です。借り主の了解を得ることなく、その不動産を自由に売買できるのは、所有者の権利として認められています。売却方法は、「投資用」と「居住用」の二種類あります。

□「投資用」の家として売却する方法と注意点

投資用の家として投資家に売却する場合、その不動産の値段は収益還元法という方法で計算されます。簡単に言えば、高い賃料で借り手がいるならば高く売却できます。逆に、借り手がいても低い賃料なら、低い値段で取引されてしまうので、その土地においての市場価格の相場よりも下回ってしまう可能性はあります。注意点は、物件の買い手に怪しまれるという点。

実際に人が住んでおり、内覧が難しい物件では、買主は物件の瑕疵(かし)を発見できません。また、「家賃収入がまだまだ見込めるのに、どうして売却するのか、何か悪い点があるのではないか」と疑われるでしょう。円滑に売却の交渉を進めて行くには、買主の瑕疵担保責任を免除したり、修繕の費用を負担する契約をするなどの工夫が必要ですね。

□「居住用」の家として売却する方法と注意点

居住用として売却するということは、今住んでいる方に立ち退きの交渉をして、空き家にする必要があります。まずは契約書を確認してみてください。「定期借家契約」ならば、契約期間が終わると退去してもらえます。通常の借家契約の場合は居住者に期間の余裕を持って、交渉するしかありません。入居者が次の住居を探さなければならないからです。

ですが、強引に進めるのではなく、引っ越し代金や立ち退き料を負担する等の工夫をしましょう。空き家になれば、第三者に市場価格で販売できるので、高く売りたい方は「居住用」として売ることをおすすめします。

□まとめ

今回は賃貸物件の売却の可否について、その方法や注意点について紹介してきました。いかがでしたか?注意するのは買主と信頼関係を築き、物件の入居者との間にトラブルを起こさないこと。今回の記事を参考に、居住している方との信頼関係を大切にしながら、売却を進めて下さいね。

マンションの寿命はどのくらい?大阪市の不動産会社が解説いたします。

マンションはどのくらいの寿命があって、寿命が来たら住めないものなのか気になるところです。大阪市西区にも多くのマンションが建っていますが、見た目でも新しいものから古いものまでいろいろあります。目安になる年数があるのか、不動産会社のプロの目で解説します。

□メンテナンスが重要

そもそもコンクリート造りのマンションの場合は、しっかりとメンテナンスをすれば寿命はあってないようなものですので、一定年数が経ったからダメということはありません。状態が良ければ何十年経っても頑丈で安心して暮らせます。反対に状態が悪ければ、まだまだ丈夫なはずの10年でもほころびが見えてきてしまいます。ですから、不動産は造りも肝心ですがメンテナンスが重要なのです。

□基準は47年

実は減価償却資産の基準ではRC造りのマンションの場合は47年となっています。多くのデータから47年程度が多いということですが、だからといってすべてがこれに当てはまるということではありません。それ以上に持つことも多いですから、管理の仕方に目を向ける必要があります。

□耐震強度と立地条件

不動産会社として寿命に大きく関係すると思っているのが、耐震強度と立地条件です。まずは耐震ですが、ご存知の取り日本は地震大国で、最近は特にどこでも地震が頻発しています。この振動は建物を支える多くの部分にダメージを与えますので、強度がしっかりとしているほどズレやゆがみなどを起こしにくく、長期間整った状態を保てます。これなら安心して住めますし、いざというときにも修復程度で済む確率も高くなります。

何もない時には大丈夫でも、地震のような大きな衝撃があった時に一気に倒壊してしまうようだと、見た目はきれいでも健全とは言えません。

□経年劣化によるダメージ

もう1つのポイントが経年劣化によるダメージです。特に立地に関係して差が出るので、それを理解した造りと管理が物を言います。例えば同じ造りであっても、1つは温度差が激しく雪や風の強い場所で、もう1つは変化の少ない気候であれば、それだけで大きな差が出てきてしまいます。温度差が大きいとコンクリートや鉄筋も若干の伸び縮みを繰り返しますし、湿度が高くなる雨や雪だと塗装なども傷みやすく、その隙間から内部に浸水していきます。これをこまめにケアできていれば、大きなトラブルにはならず長く強い建物になります。

□最後に

大阪市西区の不動産会社では見た目だけではなく、マンションそのものの質から手入れにもこだわっていることが大切だと思っています。寿命は見えない部分こそ大切なので、その部分も含めてしっかりと管理できれば目安の47年を越しても快適な住空間になります。

代理人が不動産売却をすることは可能?

不動産売却をする時には、一般的には売主と買主と不動産業者が全員に立会って契約を行います。ところが色々な事情により契約に立会うことが出来ないこともあるのです。契約に立会うことが出来ない時には、不動産売却の手続きを売主本人の代わりに代理人が行うことが可能です。

売却する不動産が離れた場所にある時や売主が海外に住んでいる時など、不動産売却に立ち合うスケジュールを調整するのが困難な状況の場合や、売主の方が高齢者で移動するのが困難な場合などには、前もって他の人に委任することによって売却する手続きを行う場合があります。

□手続きは委任できる

売却する手続きを完結させるまでには、様々な種類の手続きや打ち合わせなど色々な手間や時間がかかるのです。仕事の都合上席を外すことが出来ない事情がある時や、入院していたり療養していたりする最中の人など、契約の手続きを進めるために時間を割くことが困難な時にも、代わりに行ってくれる人に委任することによって売却する手続きを行う場合もあります。

□複雑な取引が不安な方へ

複雑な内容の取引などで売却する手続きに対して不安だと感じている時は、レアケースですがその取引について詳しく知っている親族や、司法書士や弁護士などのスペシャリストを選任して売却する手続きを行う場合もあります。取引が複雑で自分1人で売却の取引を進めることに不安を感じるという大阪市西区近辺にお住まいの売主の方は、是非気軽にお問い合わせ下さい。

□代理人を立てるという方法

遺産相続などによって何人かの売主が存在する不動産を売却する時も、契約の手続きをする時や残金を決済する時、引渡す時などに売主が全員立ち会う必要があります。ところが現実的には全員が立ち会うことは売主の人数が増えれば増えるほどスケジュールの調整が困難になるのです。

そういった時には代表する相続人が他の売主の代理人になることによって、売却する手続きをする時に売主が全員立ち会わなくても良くすることもできます。

そして、離婚して夫婦で共有して所有している不動産売却の時にも、代理人を立てることで離婚した配偶者と一緒に立ち会わなくても売却する手続きを行うことができるようになる訳です。

□代理権委任状

不動産を売却する手続きを代理人に依頼する時には、代理権委任状を発行する必要があります。ですがこの代理権委任状を発行する手続きは不動産に関する知識がない人にとっては手間がかかる作業です。ですので大阪市西区にある物件の不動産売却を代理人を立てて行うことを検討している場合には、是非気軽にお問い合わせ下さい。

豊富な実績を基に、お客様に最も適している方法を提案させて頂きます。

【大阪市西区の不動産会社が解説】2020年以降の不動産の価値は?

2020年以降、大阪市西区の不動産価値はどのように変化するのでしょうか。

全国的には不動産の価値が減少していく傾向にあるのではないかと予想する人もいますが、正確なことは誰にも分からないのが実情です。日本は少子高齢化の社会に向かっていると指摘されるようになって久しく、長期的な視点で考えると人口が減っていく傾向にあります。

この状態では不動産の価格が下落すると考えることもできますが、日本で生活する外国人の数が増えるという予想もあるので、総合的な日本の人口が大きく減ることはないかもしれません。日本の人口が減ることで土地やマンションなどの価格が下がるとしても、それは地方からになるはずです。

□人口減少の心配はなし

その点、大阪市西区は近い将来の人口減少を心配する必要はなさそうです。まず大阪市が関西地域の中でも代表的なエリアですから人口が集中する傾向にあり、商業的に大きく発展しているエリアです。また西区は大阪市の中でも古い歴史を持つ区でありながら、人口の増加が続いているエリアでもあります。高層マンションや商業施設の再開発が行われている影響で、若い世代が多いことでも知られています。

住宅の需要が減るどころか増えているのが大阪市西区の現状で、この状況は少なくともあと数年は変わらないと考えるのが適切でしょう。不動産の価格がほかのエリアよりも大きく下落するリスクは少ないといえます。

□社会情勢の影響を受ける不動産

不動産の価値は社会情勢の影響を受けるのは間違いありません。しかし、物件の立地や設備が悪ければ社会情勢がどんなによい状態にあっても価値は下がってしまいます。「最寄り駅から近い」とか「建築されてから日が浅い」などの好条件があるなら、西区のようなエリアでは高い価格で取引されるのが通例です。

少々時代が変化したとしても、土地の場所や物件のクオリティなどの基本的な条件が満たされていれば、高い資産価値があると判断される可能性が高いといえます。建築からある程度の時間が経過している物件はどうなるでしょうか。

築年数が多いほどマイナス材料として認識されることもありますが、適切にリフォーム(またはリノベーション)を実施して、その情報を詳細に公開していれば問題ない場合もめずらしくありません。きちんとメンテナンスされていると分かれば、逆に好印象を持ってくれる買い主・借り主は存在します。古い建物で、周辺の生活環境も今ひとつの場合は思い切って建て替えをするか、売却を検討するのもひとつの選択肢です。

西区は人口増加の傾向が続いているエリアなので、売却するとしても興味を持つ人が現れる可能性はおおいに期待できます。

不動産売却をするときに税金ってどれくらいかかるの?

大阪市西区で不動産売却をする時にかかる税金について解説します。大阪市西区に住んでいる人は、大阪府民税と大阪市民税の2つがかかってきますが、両方合わせて均等割5,000円、所得割率10%となっています。これについては全国標準なので、大きな問題はないでしょう。

不動産売却で出した利益は所得税区分上「譲渡所得」となります。これは事業所得や給与所得と分離して計算することから分離課税と呼ばれています。

「譲渡価格-取得費-売却費用」で計算されます。

マイホームの売却であれば3,000万円の特別控除を受けることができます。ここでお気づきになられたと思いますが、「譲渡価格-取得費-売却費用」で計算された結果はマイナスになる可能性のほうが高いです。自分で購入した一戸建てやマンションの場合、購入した時の価格よりも高く売れるということは稀です。

もしそうならほとんどの人が不動産を購入するはずです。現実には購入した時よりも安く売れてしまうので、だれもが不動産を購入する時慎重になります。親から譲り受けた古い一戸建てなどの場合にはプラスになるでしょう。その場合でもマイホームなら3,000万円の特別控除を利用できるのでやはり所得税・住民税はゼロにできる可能性が高いです。

□税率は所有期間で変わる

不動産譲渡所得税の税率は所有期間によって変わってきます。5年超なら長期譲渡所得となり20.315%、5年以下なら短期譲渡所得となり39.63%となります。復興特別所得税が上乗せされた税率なので半端な数値になっています。

このように高額な税金がかるので、マイホームを売った時の「3,000万円特例」や「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却した時の軽減税率特例」などをしっかりと利用するようにしましょう。これらの特例は2つ以上を併用できることもあれば、併用できないこともあります。また、とても大切なことですが特例は自動的に適用されず、確定申告をしなければなりません。

□印紙税、登録免許税、消費税

そのほかに必ず必要な税金として印紙税・登録免許税がかかりますがこれは数万円という金額なのでそれほど気にする必要はないでしょう。意外と知られていませんが、仲介手数料には消費税がかかります。住民税、譲渡所得税、復興特別所得税は利益が出た時にのみ必要になります。

「3,000万円特例」には住宅ローン控除と併用できないなどの一定のデメリットが存在することも知っておきましょう。不動産に関する税金の特例はたくさんあって複雑なので、大きな金額が動きそうな場合には税務署や税理士に相談しておくのが確実です。