【今更聞けない!!】 不動産を売却する際の流れとは?

不動産売却を検討されている方はいらっしゃいませんか?「どんな流れで進むの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、不動産売却の流れを説明します。

□不動産を売りに出すまで

*価格の相場を知る

まずは、自分でその地域の不動産の相場を調べましょう。手段としては、広告を見て周辺物件の価格を知る、国土交通省が開示している「地価公示」や「不動産価格指数」を見ると分かりやすいです。

*必要な書類を集める

不動産売却には、必要な書類が数多くあります。売却が決定してから書類を集めていては、非常に時間がかかり、買主も引っ越しができないので、事前に集めておくべきです。

*不動産会社に査定してもらう

いくつかの不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社はさまざま不動産を見てきたプロですので、多くの意見を聞くために複数の会社に依頼することをおすすめします。

*不動産会社と仲介契約を結ぶ

査定の結果、提示された査定価格に満足できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。仲介手数料が安すぎると、信頼できない恐れがありますので、どの不動産会社が信頼できるか、口コミを調べておくことが重要です。

*売却価格を決める

実際に売却する価格を、査定価格や自分で調べた情報をもとに決定します。不動産会社にアドバイスをもらいながら、慎重に決めましょう。

□売買契約を結ぶまで

次に、買主と売買契約を結ぶまでの流れを解説します。

*売却活動

仲介する不動産会社が売却のための活動をします。住宅情報誌やチラシ、インターネットに広告を出して不動産を売り出します。売却活動がきちんとできているか、不動産会社から定期的に報告を受けるようにしましょう。

*見学者の内覧を受ける

興味をもった人々が、不動産の内覧に来ます。良い印象を与えるために、掃除や整理整頓をしっかり行いましょう。また、明るく対応することで、印象は良くなります。

*購入希望者との交渉をする

購入希望者が現れたら、価格交渉や売買日時、支払い方法を協議して決めます。引き渡し後のトラブルを防ぐために、不動産に問題がある場合には、その問題をきちんと伝える必要があります。

*売買契約を結ぶ

お互いに条件について合意ができれば、売買契約を結びます。仲介手数料が高額になることもあるので、それを考慮にいれたうえで契約を結ぶことをおすすめします。

□まとめ

今回は、不動産売却の流れをお伝えしました。今回お伝えした流れを頭にいれて、慎重に不動産売却に臨んでください。

 

【不動産売却で知っておきたい!】 売却に必要な手数料って?

不動産売却でお困りの方はいらっしゃいませんか?「不動産売却をするときの手数料は?」「手数料をできるだけ少なくしたい」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、不動産売却の際にかかる手数料の特徴と、計算方法をお伝えします。

□不動産売却の手数料とは

不動産売却でかかる手数料とは、不動産会社への仲介手数料です。個人が不動産を売却するときは、不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産会社を通じて不動産が売れた場合、成功報酬として料金を支払います。それが、仲介手数料です。

□仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、以下の計算式で求められます。

仲介手数料=(売買価格×a%+6万円)+消費税

仲介手数料の計算方法は、売買価格によって異なります。価格が200万円以下のときは、aの部分が5%以内、400万円以下のときは、4%以内、400万円以上のときは、3%以内というように、売買価格によって仲介手数料は異なります。例えば、売買価格が3000万円だったときは、仲介手数料は103万6800円になります。

□値引き交渉できるのか

上記で述べたように、仲介手数料は高額です。そのため、「少しくらい値引きできないの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。結論を言うと、値引きができることもあります。仲介手数料の計算方法は、あくまで上限金額であり、法律で定められた絶対的な価格ではないのです。上限ということは、不動産会社との話し合いにより、値引きできる余地は残されているということです。

最近では、「仲介手数料半額!」や「~%オフ!」と宣伝している不動産会社もあるので、探してみることをおすすめします。しかし、このような場合でも注意すべき点があります。

仲介手数料の安い不動産会社は、コストのかかる紙媒体での営業をせずに、インターネット上での営業のみをする場合があるのです。その場合、不動産がいつまでたっても売れないという状況に陥ってしまうこともあります。

*値引き交渉はいつするか

では、値引き交渉はいつすればいいのか、という疑問にお答えします。値引き交渉をするタイミングとしては、仲介の契約をする前の段階が良いです。契約を結び、不動産会社が売却に力を入れ始めた後に値引き交渉を始めても、不動産会社に迷惑がかかり、値引きできないことがほとんどですので注意してください。

□まとめ

今回は、不動産売却の際にかかる手数料の特徴と、計算方法についてお伝えしました。今回お伝えした情報を参考に、不動産売却を行ってください。

 

【大阪の不動産会社が解説】 買取を選ぶメリットって何?

自分の不動産を、不動産会社に買い取ってもらおうと検討されている方はいらっしゃいませんか?

「買取を選ぶメリットは?」「どんな種類があるの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、不動産を買い取ってもらうメリットと、買取の種類をお伝えします。

□不動産買取とは

まずは、不動産買取とはなにかについてお伝えします。買取とは、不動産売却の方法の1つであり、不動産会社が直接物件を買い取ることです。これと反対に、不動産売却の方法として仲介があります。仲介とは、不動産会社が仲介して物件の買い手を探すことです。

□買取のメリット

仲介ではなく、不動産買取を選択するメリットは3つあります。

*仲介手数料がかからない

不動産会社に仲介を依頼して、不動産を売却した場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は100万円ほどになることが多く、非常に高額です。買取であれば、仲介手数料が発生しないので、少しでも節約したい方に適しています。

*現状のまま売却できる

仲介の場合、買い手は個人であるため、不動産をきれいな状態で引き渡さなければいけません。そのため、クリーニング費用や設備の交換費用がかかり、損をしてしまうこともあります。買取であれば、そのまま不動産会社に引き渡せるため、余計な費用を抑えられます。

*売却期間が短い

仲介であれば、3か月から6か月ほどの時間がかかりますが、買取であれば、早くて2週間、遅くても1か月で売却が終了します。なぜなら、購入者が個人ではないので、内覧に対応する必要もないですし、クリーニング時間も必要ありません。そのため、早期に売却でき、すぐに現金を得ることができます。

□不動産買取の種類

不動産買取には、即時買取と買取保証の2つがあります。

*即時買取

即時買取とは、不動産会社と価格交渉を行い、お互いが合意できる価格で不動産を売買することです。合意が成立した時点で売却できるので、早く売却したい方は利用すべきです。

*買取保証

買取保証は、仲介と同様に一定期間、個人への売却活動を行います。その結果、購入希望者が現れなかったとき、事前に決めた価格で不動産会社が不動産を買い取るという方法です。売却期間にある程度余裕があり、少しでも高く売りたい方におすすめの方法です。

□まとめ

今回は、不動産売却の買取のメリットと、その種類を解説しました。不動産売却の際は、状況に応じて買取を選択することをおすすめします。

【大阪の不動産会社が解説】 不動産を売却する際の税金って?

不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。

「不動産売却のときに税金はどのくらいかかるの?」「どんな種類の税金があるの?」と税金に関わるお悩みも多いのではないでしょうか。そこで、今回は、不動産を売却する際にかかる税金についてお伝えします。

□印紙税

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を添付します。売主と買主がそれぞれ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが普通です。売却価格が500万円から1億円程度の一般的な不動産であれば、5000円から3万円ほどの印紙税がかかります。

□譲渡所得税

*譲渡所得税とは

所有している不動産を売却したときに得た利益を譲渡所得と言います。譲渡所得には所得税と住民税が課税されるため、この2つが課税されたものを譲渡所得税と言います。ここで、譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益だけではなく、不動産の購入にかかった費用と、売るために使った費用を売却額から引いた残りのことを言います。

*譲渡所得税の算定方法

譲渡所得に税率をかけることで、譲渡所得税が求められます。譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって変わり、所有期間が5年に満たないときにかかる税率は39.63%、5年以上では20.315%となります。

□節税対策

「不動産売却にかかる税金が高い、どうにか節税できないの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。では、譲渡所得税を減らす方法をお伝えします。

*3000万円特別控除

有効な節税対策は3000万円特別控除です。不動産を売却して得た利益のうち、3000万円までは課税されないというもので、(譲渡所得-3000万円)×税率、で計算できます。この控除を受けるために必要な条件は特になく、基本的には誰でも利用できます。しかし、前年や前々年にこの控除を受けている場合は、利用できません。また、住宅ローン控除と併用できない点にも気をつけてください。

*取得費と譲渡費用

所得費とは不動産を購入したときの費用で、譲渡費用とは売却するのにかかった費用を表します。

譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)、譲渡所得税=譲渡所得×税率

という計算式ですので、取得費と譲渡費用が大きくなるほど、譲渡所得は小さくなり、譲渡所得税を少なくできるのです。取得費には、不動産の購入代金はもちろん、各種書類の発行手数料や仲介手数料も含まれ、譲渡費用には、名義変更料と仲介手数料が含まれます。

そのため、確定申告の際に取得費と譲渡費用をもれなく記載することで、譲渡所得税を減らすことができます。

□まとめ

今回は、不動産を売却する際にかかる税金と、その節税方法をお伝えしました。税金の仕組みをしっかり理解して、不動産売却に臨んでください。

【大阪の不動産会社が解説】 オンラインで査定ができるって本当なの?

不動産の売却を考えている方はいらっしゃいませんか?「どのように査定してもらえばいいの?」「査定方法は何がおすすめ?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、オンラインでの不動産の査定について解説します。

□オンラインでの不動産査定とは

インターネット上のサイトで不動産の査定をして、不動産の価格を提示してくれるサービスです。

*特徴

その特徴として、住所や電話番号を提供し、無料で高水準な査定を受けられるということがあります。

*メリット

不動産査定サイトを使う最大のメリットは、一括査定ができるということです。一括査定とは、インターネット上から不動産の査定を1回依頼するだけで、複数の不動産会社からの査定が受けられるサービスのことです。

利用者は多くの査定結果を得られるため、信頼できる不動産会社を選ぶことができますし、サイト運営者は紹介料によって利益を得ることができるのです。

□おすすめの一括査定サイト

一括査定サイトは多くありますが、今回は、4社のサイトを紹介します。

*イエウール

イエウールは提携している不動産会社が最も多いのが特徴です。その数は1700社で、大手だけではなく、地元密着型の不動産会社まで依頼ができます。大手不動産会社よりも、地元密着型の方が親身になって話を聞いてくれたり、対応が良かったりすることもありえます。1回査定依頼をするだけで、多くの不動産会社に依頼できるのであれば、その方が手間も省けて得です。

そこで、「1700社の中には信頼できない不動産会社も存在するのでは?」こう思われる方もいらっしゃるはずです。しかし、イエウールは厳重な審査をしているため、その心配は必要ありません。

*すまいValue

このサイトは、大手不動産会社に特化しており、都市部や人口の多い地域では信頼できる査定結果が得られます。しかし、地方には対応していないため、地方在住の方はイエウールをおすすめします。

*ソニー損保

ソニー損保は、関東(東京、神奈川、埼玉、千葉)にお住いの方におすすめのサイトです。ソニー損保の特徴は、売主に特化していることです。つまり、ソニー損保自身が買取をすることはないので、不動産取引を成立させるために低くした査定額を提示することがないのです。

また、ソニー損保で一括査定を申し込むと、不動産売却の基本からコツまでをまとめたDVDが無料でもらえます。

*HOME4U

こちらのサイトはNTTが運営しており、信頼できるサイトです。提携不動産会社は1000社ほどですが、それだけNTTの審査が厳しく、信頼できるものなのです。

□まとめ

今回は、不動産一括査定サイトの特徴と、おすすめのサイトをご紹介しました。不動産を売却する際には、一括査定をすることで、良い条件で売れることがほとんどですので、今回お伝えした情報を参考に、一括査定サイトを利用してみてください。

 

【大阪の不動産会社が解説】 不動産の査定って費用がかかるの?

不動産売却を検討されている方はいらっしゃいませんか?

「査定には費用がかかるの?」「無料で査定してもらえないの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、有料査定の特徴と査定に要する費用、無料査定の特徴をお伝えします。

□有料査定

有料査定とは、国家資格をもつ不動産鑑定士による査定のことで、主に、会社間の不動産取引や、遺産相続でのトラブル、賃料でトラブルになったときに使われます。

*特徴

有料査定は、上記で述べた場合のように、不動産を適正価格で売買するときや、裁判所に証拠として提出する可能性がある場合に実施されます。提示した適正価格が売却価格よりも安ければ、不動産鑑定士の信用が失われますので、少し低めに価格を提示する傾向があります。

*費用

不動産鑑定士による査定にかかる費用は、不動産の種類によって異なりますが、約20万円ほどです。

□無料査定

無料査定とは、不動産会社が行う査定のことです。法律によって、不動産鑑定士以外は不動産の査定によって報酬を受け取ることはできないと定められているため、不動産会社による査定にお金がかかることはありません。

*特徴

不動産会社による査定は、営業の一種です。不動産会社は、不動産の売却をすすめて、仲介手数料を得ることが目的としてあるため、査定金額を少し高くします。しかし、実際に、不動産会社を通して売却してみると査定額よりも低くなったという状況に陥ることもあります。そのため、査定額の高い不動産会社と容易に仲介契約を結ばないことが重要です。

□一般人が不動産を売却するときは

「一般人の不動産売却には有料査定と無料査定のどちらが良いの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。結論から言うと、一般の個人が不動産を売却するときは、無料査定をおすすめします。なぜなら、不動産会社に査定を依頼することには、不動産の価格を知るという目的だけでなく、信頼できる不動産を見抜くという目的があるのです。

つまり、個人はいくつかの不動産会社に査定を依頼し、おおよその適正価格を知ると同時に、異常に高い価格を提示した不動産会社を仲介の候補からはずすことができるのです。その結果、悪質な不動産会社を避けることができます。

□まとめ

今回は、不動産を売却する際の、有料査定の特徴と費用、無料査定の特徴をお伝えしました。個人が不動産を売却する際には、費用がかからない無料査定をおすすめします。いくつかの不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社を探してみてください。

 

【今更聞けない!!】 不動産売却に必要な書類って何?

不動産売却を検討されている方はいらっしゃいませんか?

「売却に必要な書類はなに?」「売却が初めてで不安」こうお悩みの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、不動産を売却する際に必要な書類をお伝えします。

□不動産会社に仲介してもらうときの書類

まずは、不動産会社に売却を仲介してもらうときに必要な書類をお伝えします。

*登記簿謄本または登記事項証明書

これらは、不動産の登記に関する詳細を記載した書類です。法務局で申請することで取得できます。

*売買契約書

自分が前の持ち主から不動産を買い取った際に、契約した内容が書かれている書類です。引き渡し日、売買価格、といった情報が記載されており、不動産の現状を確認するために必要です。紛失した場合は、購入した不動産会社に問い合わせてみましょう。

*登記済権利書または登記識別情報

これは、売り主が不動産の本当の所有者であるかを確認するための書類です。この書類によって移転登記をすることで、所有権が移転します。

*固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書

買主が固定資産税の納入金額を確認するために必要な書類です。売り主が納税した最新のものを準備する必要があります。紛失した場合は、市区町村の役所で郵送してもらえる場合がほとんどです。

*境界確認書、土地測量図

一戸建てや土地の売買の際に必要で、土地の面積や境界線が記載してあります。この書類がなければ、隣の住民とトラブルになる可能性もあります。

*物件の図面

物件の間取りと設備を確認するための書類です

*建築確認済証と検査済証

物件が建築基準法で定められた基準に適合しているか確認できる書類です。これらがなければ違法な建築になってしまうこともあるので、注意してください。

*建築設計図

売却される物件がどのように設計されたのか、きちんとした工事が行われていたのか、リフォーム状況はどうなっているかについて証明できる書類です。

□買主に引き渡すときに必要なもの

次に、買主に引き渡すときに用意しておくものをお伝えします。

*本人確認書類

売り主が所有者と同一人物か確認するために必要です。運転免許証や、パスポート、保険証などが有効な書類です。

*実印

実印とは、役所で印鑑登録した印鑑のことを指します。印鑑登録をしていない場合は、役所で登録しなければいけません。

*印鑑証明書

印鑑証明書とは、実印が売り主の印鑑であることを証明するものです。この書類の有効期限は3か月ですので、注意してください。

*銀行口座の通帳

不動産売却では、多額のお金が動くので、振り込みで支払われることがほとんどです。そのため、銀行口座の通帳を用意しておきましょう。

*ローン残高証明書

売却不動産にローンが残っているときには、それを買主に知らせなければいけません。そのための書類がローン残高証明書です。

□まとめ

今回は、不動産売却の際に必要な書類をお伝えしました。数も多いので、今回お伝えした情報を参考に、不足がないように準備してくださいね。

 

【大阪市の不動産会社が解説】不動産売却時に重要な減価償却とは?

不動産の売却をお考えの方に質問です。「減価償却」という言葉をご存知でしょうか?一見難しい言葉ですが、不動産の価格を決定する上で、とても重要な役割を果たします。不動産売却には、譲渡所得税や登記変更の料金等の諸経費がかかるので、できるだけ損をしないように対策をしたいもの。そこで、今回は不動産売却における減価償却について、その計算方法等も含めて詳しく解説していきます。

□減価償却って一体何?

購入した不動産は、年月を重ねるにつれて、価値が下がっていきます。実際、目に見える範囲でも、色が変色したり、ヒビが入ることもありますよね。そういった価値の減少を、数値化したものが減価償却です。不動産は建物と土地で分けられて、基本的に建物にのみ減価償却が適応されます。というのも、土地自体の価値が減っていくとは考えにくいからですね。建物のみの購入価格が分からない場合は、消費税額や固定資産税評価額等から算出可能なので、計算してみてください。

減価償却を早々に利用し、不動産の売却値段を決定しておくことで、税金を少なくできる可能性があります。

□減価償却の計算方法をご紹介

減価償却の計算方法には、毎年同じ金額が減る定額法が採用されています。具体的には、

「償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」

という計算式になっています。償却率?経過年数?と聞きなれない言葉ばかりだと思うので、以下で詳しく説明します。

*償却率

償却率は建物の素材や構造・耐用年数によって異なってきます。耐用年数というのは、不動産が使用に耐えられる年数のことを意味します。例えば、木造で耐用年数が33年の住宅の償却率は0.031、耐用年数が70年の分譲マンションの場合、償却率は0.015と低くなります。このように、建物によって償却率が異なるので、一度計算してみてください。

例えば、20年前に5000万円(建物3000万円)で木造の住宅を購入したとします。

すると、

償却費=3000万×0.9×0.031×20で1674万円

5000万円―1674万円=3326万円が現在のマンションの価値となります。また、不動産の付属設備の減価償却と建物の減価償却は別々に計算できます。早めにお持ちの不動産の償却率を計算し、見積もりを出しておくことで、不動産売却のときの経費に計上したり、税金を安くできたりします。

□最後に

今回は不動産売却における減価償却の仕組みや計算方法について詳しくお話しました!いかがでしたか?減価償却なんて聞いた事がなかったという方も、不動産の売却を有利に進めるにはこの減価償却が重要になります。一度お持ちの不動産の償却率を計算してみてはいかがでしょうか?減価償却や税金、売却にかかる諸経費の計算等は複雑で、一人で進めていくことに不安を感じる方は、ぜひお近くの不動産会社に相談してみましょう