【堀江の不動産屋が解説】不動産を売却する際、内覧で注意すべきポイントとは?

「自宅を内覧してもらう前に準備すべきことって?」

「内覧を通して購入意欲を高めるにはどうすればいいの?」

自宅の売却でこのようなお悩みをお持ちの方はいませんか?今回は、自宅の売却活動を行なっている方に内覧のポイントとコツをお教えします。

□内覧はとても大切

購入希望者が内覧を希望するということは立地条件や売却価格などの条件はクリアしており、この時点で物件の購入意欲が極めて高いことを意味します。内覧後に物件の購入まで商談を進めるには内覧を通して購入希望者に「こんな家に住みたい」と思わせることが大切です。

□事前の準備

部屋の第一印象をよくすることに重きを置いて、準備を進めましょう。内覧者は物件の状態や清潔さを注意深く見ています。

*掃除

・壁や床 

いつもよりも丁寧に掃除を行い、シミや汚れを綺麗にしましょう。小さな傷や細かい傷もできるだけ修復しましょう。大きな傷やひどい汚れがある場合はハウスクリーニング業者に依頼することをおすすめします。

・カーペットやカーテン

カーペットは汚れがひどければ、匂いの原因にもなります。カーテンも汚れが気になれば洗濯するか、新しいものに取り替えて綺麗な状態にしましょう。

*匂い

消臭剤などを使って、生活臭を取り除きます。ペットを飼っている場合はペット臭にも気をつけましょう。

*生活感を残す

内覧で気をつけたいのが清潔さだけではなく、生活感を残すこと。内覧者はこの物件での「将来の暮らし」をイメージしながら見ます。そのため部屋の中を綺麗に整頓しすぎると生活感が無くなってしまい、これから生活するイメージを想像しにくくなるでしょう。インテリアなどを使って無理に生活感を演出する必要はありませんが、綺麗にしつつも日々の暮らしの面影を残すのがポイントです。

□当日にできること

*部屋を明るくする

カーテンを開けて自然光を取り入れたり、明るい照明を使ったりすることで、部屋の印象が明るくなります。当日に花を飾るのもおすすめです。

*売主の態度

内覧中は柔らかい物腰で内覧者をもてなしましょう。なぜなら、売主の人柄も重要なポイントだからです。物件の購入は買主にとって大きなライフイベントです。誰だって信頼のできる相手と取引をしたいですよね。そのため、内覧中は誠実な態度で内覧者に接するようにしましょう。

今回は自宅の内覧の前に準備できること、内覧のポイントについてお話しました。これから物件の売却を検討している方はぜひ参考にしてくださいね。

【大阪の不動産会社が解説】不動産買取と不動産仲介の違いは?

不動産売却の種類として、業者が直接買い取る「買取」と、不動産会社が仲介をして第三者に売却する「仲介」とがあることをご存じでしょうか?それぞれの特長を理解していないと、不動産売却したときに損をしてしまうかもしれません。

そこで、今回は、買取と仲介の違いについて、それぞれの特長を踏まえてご説明します。

□不動産買取

こちらは、不動産会社が直接あなたの不動産を買い取る方法です。仲介者がいないので、仲介料を払う必要がありません。また、買い手を探す手間や、買い手との交渉も省くことができるので、不動産を早く売却することが可能です。

また、仲介の場合は、買い手を探すために不動産会社が広告を打ったりするので、周辺住民に情報を知られてしまう可能性がありますが、買取の場合はそのリスクがありません。他にも、不動産会社が、瑕疵(かし)担保責任を負ってくれるので、買い手がつきにくい再建築不可物件などであっても売却できます。

その反面、買取で売却すると仲介の場合に比べて手取りが安くなる傾向にあります。というのも、不動産会社は買った不動産をリフォームし、第三者に再販して利益を得ているからです。

これらの特長より、値段に関係なく不動産を円滑に早く売却したい方は、不動産買取を選ぶと良いでしょう。

□不動産仲介

こちらは、不動産会社が売り手と買い手の間を仲介し、第三者に不動産を売却する方法です。仲介料が必要ですが、買い手との交渉によっては相場価格の1~2割増で売れる可能性があります。つまり、不動産会社に直接買い取ってもらうよりも高く売却できる場合もあります。

しかし、買い手が見つからないというリスクもあります。そのため、不動産買取よりも時間がかかり、周りの人に情報が漏れる恐れもあります。ただ、買い手とのトラブルや交渉は親身に対応してくれる場合がほとんどですので、その点は安心です。

こうした特徴より、時間が多少かかってもいいから不動産をできるだけ高く売却したい、という方には不動産仲介がおすすめです。

□まとめ

以上、不動産買取と不動産売却の違いについてご紹介しました。それぞれの特徴や長所と短所を踏まえた上で、ご自身にとって納得のいく方法で不動産を売却しましょう。その際に、今回の内容を参考にしていただけると幸いです。

弊社は、大阪の堀江を中心に不動産の高額買取を積極的に行っております。買取に興味を持たれた方は、ぜひ一度ご相談ください。

【大阪の不動産会社が解説】資産価値の高いマンションの選び方は?

マンションを購入する際、資産価値の高いものを選ぶと金融機関からの信頼を得られやすいし、売却する際も高く売れる確率が高いです。しかし、買った時点では資産価値が高くても、だんだんと下がっていくマンションも多々あります。

そこで今回は、資産価値が高く、それが下がりにくいマンションの選び方についてご紹介します。

□立地条件

マンションの資産価値の重要な要素は立地です。では、立地の良い場所とは具体的にどこなのでしょうか?

一つは「駅に近い」場所です。

駅と言っても、電車の駅ならどこでも良いわけではなく、大きな街にすぐアクセスでき、多くの人が利用する駅に近いマンションは、需要が高く資産価値が下がりにくいです。

二つ目は「人気の高い開発エリア」です。

例えば大阪で言うと、北浜から淀屋橋、梅田・難波の周辺は、開発が進んでおり、将来的にも人が多く集まると期待されるエリアですので、マンションの資産価値は下がりにくいでしょう。

三つ目は「希少性の高いエリア」です。

すでに、その地域の土地が住宅で飽和状態にあり、マンションが今後建てられる可能性が低いエリアでは既にあるマンションの資産価値は高く保たれます。このような立地条件に加えて、高い生活利便性を兼ね備えている物件の場合、さらに資産価値は上がっていくでしょう。

□管理体制

いくら立地条件が良くても、そのマンションの管理体制がずさんだと、その物件は劣化が抑えられず、価値が下がってしまいます。

管理体制は次の二つのポイントで判別することができます。

・修繕積立金が積み立てられており、修繕計画がある。

・管理会社と契約していて、定期的なメンテナンスが施されている。

□ブランド

マンションには様々なブランドがあります。例えば、野村不動産の「PROUD」や、阪急不動産の「ジオ」、三井不動産の「パークホームズ」です。こういったマンションブランドは、価値がわかりやすい上に安心感もあるので、マンションの資産価値は自然と高いです。

□まとめ

資産価値の高いマンションの選び方について、立地、管理体制、ブランドの3つの観点からご紹介しました。

確かに、資産価値の高いマンションは購入価格も比較的高くなりがちですが、将来的に売却することを考えると、資産価値の下がりにくいマンションは高値で売れるのでリターンも大きいです。

今回の記事を参考に、マンションを新しく購入する際は、ぜひ資産価値についても考えてみてはいかがでしょうか?

【大阪堀江の不動産会社が解説】共有名義の不動産を売るには?

家族や夫婦で共有名義の不動産を持つ方は多くいらっしゃいます。そういった方の中にも、トラブルや離婚で共有名義の不動産を売却して手放したいと考えている方も少なくありません。

そこで今回は、共有名義の不動産を売る方法についてご紹介します。

□共有名義の不動産を売る方法

不動産を共有名義で所持している、とはどのような状態なのでしょうか?不動産を共有名義にすると、それぞれに持ち分が発生します。この持ち分を「土地」や「建物」と思っている方もいますが、実はただ「その不動産の権利」を分け合っているにすぎません。つまり、AさんとBさんが共有名義の不動産を持っていて、Aさんは売りたいけれどBさんが売りたくないとき、その共有名義の不動産を売却することは非常に難しくなります。

厳密に言えば、持ち分だけを売ることは制度上可能なのですが、建物なら真っ二つに分けることはできませんし、その不動産の一部の権利を買い取りたい人はいないでしょう。仮に売ることができたとしても、共有者とのトラブルになりかねません。

では、どうやったら売れるのでしょうか?

次に、共有名義の不動産を売却する際にできるだけトラブルを回避して売る3つの方法をご紹介します。

*共有者に買い取ってもらう

これは、共有者に自分の持ち分を買い取ってもらうことで、共有名義から外れる方法です。不動産を手放してお金が得られる上に、買い取る側も持ち分が増えるので、スムーズに交渉が進んだ場合、この方法は互いにメリットが大きいです。

*自分が残りの権利を全て買い取って売却する

共有者の持ち分を全て買い取ることにより、その不動産は自由に売却することが可能です。しかし、この方法を取るためには、買い取るための資金、そして共有者の承諾が必要です。

*共有者全員でその不動産を売る

これは、不動産の売却に共有者全員が賛成して初めて成立する方法です。各々の書類を集めなければなりませんが、共有者全員が金銭的な恩恵を受けることができます。この場合は、それぞれの持ち分に応じて、売却費が分割されるのが通常です。

□まとめ

ここまで、共有名義の不動産を売る方法についてご紹介してきました。どの方法にせよ、互いに納得ができるように共有者と話し合いをすることが最初のステップとなるでしょう。トラブルを避けるためにも事前の話し合いは重要です。

当社は大阪の堀江を中心に、不動産の買取を積極的に行っております。共有名義の不動産売却でお悩みの方もぜひ一度ご相談ください。

【大阪の不動産会社が解説】マンションを高く売るコツは? 

子供の成長とともに、勉強部屋や収納スペース等が必要になってきます。戸建ての場合、最初から部屋があったり、比較的簡単にリフォームできたりしますが、マンションの場合はそれが難しいので、引っ越しを視野に入れる方も多いでしょう。そこで今回は、マンションを引っ越しするにあたってお部屋を高く売るコツをご紹介します。

□複数の不動産会社に査定してもらう

ひとつの不動産会社だけではなく、複数の不動産会社に査定してもらうことで、自分のマンションの相場を知ることができます。また、ご自身と相性の良い不動産会社を見つけられる可能性も高くなるでしょう。

□売る時期・引っ越す時期を見極める

地域にもよりますが、近年東京オリンピックの影響で地価やマンションの価格が上昇しています。そのため、高く売れる時期を地域の不動産会社に尋ねてみても良いでしょう。

また、引っ越し費用も時期によって変動します。例えば、夏の7月から8月は引っ越しの閑散期なので費用が安いです。子供の進学に合わせたお引っ越しを考えている方は、できるだけ入学シーズンとずらした方が安く引っ越しできるかもしれません。高く売れる時期にマンションを売却し、安く引っ越しすることがおすすめです。

□内覧で気に入ってもらう

売却活動の一環で、内覧というものがあります。これは、そのマンションの購入を考えている方が、実際どんな部屋なのかチェックすることで、購入に直結する大事な段階です。

ここでは、内覧を効果的にする方法をいくつかご紹介します。

・できるだけ無臭にする。

・壁の落書きやキズを消しておく。

・モノを整理して少なくする。

・カーテンを開けて、開放感を与える。

・水回りは特に念入りに掃除する。

・玄関の印象を大切にする。

・押し入れを整理して、収納スペースを広く見せる。

・リビングテーブルには奮発して生花の花瓶も置いてみましょう。

これらの点を意識して、内覧の準備を進めましょう。

□売り出し価格を相場の1〜2割増しにする

売り出し価格を相場より低くしてしまうと、高く売れません。高く設定しすぎても、買い手がつきにくいです。1〜2割増しの価格で、「早く売ろうとしない」ことが、高く売るコツといえるでしょう。

□まとめ

以上、マンションを高く売るコツをご紹介しました。マンションを高く売ることで、引っ越し資金にも余裕が生まれ、子供の教育資金にも充てることができます。当社は、大阪の堀江を中心に不動産の買取を行っております。堀江周辺でマンションの売却に関して悩みをお持ちの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

【大阪の不動産会社が解説】ローンが残っている不動産の売却方法は?

多くの人が家を購入する際、住宅ローンを組むでしょう。しかし、諸事情で住宅ローンを払えなくなってしまう人もいます。このような場合に、その家を手放せることもできます。

そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてご紹介していきます。

□抵当権を外す

金融機関で住宅ローンを組む際、あなたが購入した不動産には抵当権がつけられます。抵当権は金融機関にとっての担保です。住宅ローンの返済ができなくなったときに、不動産会社同士の競売にかけることによって、貸したお金を回収するという仕組みです。このことから、抵当権というリスクがある物件を買う人はほとんどいません。そのため、抵当権がついたままの不動産を売ることはほぼ不可能です。

しかし、抵当権を抹消するには、ローンを完済しなければなりません。「えっローン残っていても売却できるんじゃなかったの?」そう思われた方もいらっしゃるかもしれません。

厳密に言うと、住宅ローンつきの不動産を買い取ってもらい、そのお金でローンを完済することで、抵当権を抹消します。その結果、抵当権が外れ、リスクがなくなるので買い手も安心できるといった仕組みです。

ただ、少し大変なのが、この抵当権抹消と不動産の引き渡しを同時に行うという点です。というのも、新たな買い手に所有権が移転した時点で、また新たに抵当権を設定する必要があるからです。

では、売却したお金でローンを完済できない場合についてはどうすればよいのでしょうか。

□売却費よりもローン残債が多い場合

これは、不動産の売却費だけじゃローンを完済できない場合です。オーバーローンと呼ばれ、売却後もローンの残りを少額ずつ払い続けなければなりません。次に引っ越す物件が決まっているのであれば、その住み替え先の住宅ローンに併合することで、抵当権を抹消して売却することができます。

また、競売を回避する任意売却という方法もあります。専門の仲介業者に金融機関との間に入ってもらい、金融機関の合意を得て、抵当権を抹消して不動産を売却する方法です。残債は毎月、少額ずつ返さなければならないのですが。

□まとめ

以上、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてお話ししました。

まずは、売却予定の不動産の資産価値がどのぐらいなのか一括査定してみてください。また、「自分の物件は任意売却の対象なのか」「暫定的にいくらかかるか知りたい」という方は、お近くの不動産会社や金融機関、弁護士に相談してみましょう。

【堀江の不動産会社が解説】大阪で不動産売却する際の必要書類は?

「不動産売却を考えているが、実際に何を準備したらいいか分からない」このようなお悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか。そこで今回は、不動産売却する際に必要となる書類についてご説明します。

□売主を証明する書類

持ち主が分からない物件は普通「買おう」とは思いません。有効期限があって、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書、免許証や保険証などの身分証明書、実印を用意する必要があります。また、現住所と売りたい不動産の住所が異なる場合は住民票も必要です。他にも、登記識別情報も大切です。というのも、不動産の所有権を買主に移転するためには、この登記を変更しなければならないからです。「権利証(登記済権利証)」と言えば、聞き覚えのある方も少なくないでしょう。これについては、法務局で手に入れられます。

□土地に関する書類

戸建てやマンションを所有している方は、固定資産税を支払っていますね。売却の際は、固定資産税納税通知書、そして固定資産税評価証明書の最新版を手に入れることを忘れないようにしてください。これらは、移転登記の登録免許税の算出に使用する上に、取得時期に応じて、もしかしたら一部の税が売主に払い戻される可能性を秘めた書類なのです。

□マンションの書類

マンションの売却を考えている方は、マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金)とマンションの規約も準備してください。

□不動産に関する書類

具体的には、建築確認済証および検査済証、建築設計図書、工事記録書が挙げられます。他にも、土地測量図、境界確認書が必要です。これらは、その不動産が建築基準法の基準にきちんと沿っていることを示す大事な書類ですし、買主の信頼を得る効果もあります。

□その他の書類

地震が多い日本では、耐震性はとても重要視されます。大阪も南海トラフ地震の被害予測エリアの一つです。そのため、耐震診断報告書があれば、買主の安心にも繋がるでしょう。他にも、地盤調査報告書、アスベスト使用調査報告書、購入時の契約書・パンフレット等があると、不動産売却が円滑に進みやすいです。

□まとめ

ここまで、不動産売却時の必要書類について説明いたしました。様々な場合に応じて適切な書類を用意する必要がありますので、1人ですべて完璧に準備するのが不安という方はぜひ当社にご相談ください。

堀江不動産では、不動産の高額買取を積極的に行っております。堀江周辺に住んでいる方で、不動産の売却をお考えの際は、ぜひお問い合わせ下さい。

【大阪市西区の不動産屋が解説】5年以内のマンション売却のメリットとは?

「今住んでいるマンションの売り時がわからない。」

「新築で買ったマンションを短期で売却するのって実際どうなの?」

現在マンションにお住まいの方で、このようなお悩みをお持ちの方はいませんか?中古マンションの売却は「いつ売るか」がとっても大切です。今回は、新築マンションの購入から5年以内に売却するメリットについて紹介します。

□買手が見つかりやすい

中古マンションは、まず築浅物件に興味が集中します。それは建てられてから、まだ日の浅い物件のことですね。明確な定義はありませんが、一般的には築5年以内が築浅物件とされています。高齢化や空き家問題が深刻化する中で、中古マンション市場は買い手市場と言われており、物件の購入まで商談が進まない物件も少なくありません。

そんな中で築年数の浅い物件は「新しい」というだけで売却に有利。いくら中古といえども、購入者は綺麗で清潔なイメージの物件に住みたいと考えます。やはり築5年以内に建てられたマンションには多くの購入希望者が集まるため、他の物件より購入される可能性が高くなります。

□すぐに売れる可能性が高い

築5年以内のマンションは築年数の古い物件に比べて、床や壁などの劣化も少なく綺麗な状態です。築浅のマンションであればその必要性もあまりなく、お金や時間をかけずに物件を売却できるでしょう。

□築5年以内のマンションを売るコツ

物件の新築感をアピールすることが大事です。築浅不動産の購入を考えている人は新築のような綺麗さや清潔さを求めています。内覧の時には普段よりも家の中を綺麗に片付けて、清潔感を演出するのが良いでしょう。購入希望者はその物件での将来の暮らしをイメージしながら物件を見ています。

清潔感を保ちながらも、日々の暮らしの実感してもらえるような状態にしておけば、購入検討者に「こんな家に住みたい」と思わせることができるでしょう。

今回は新築マンションを5年以内に売却するメリットについてお話しました。築5年以内の物件を売る短期売却で居住用財産の繰越控除の特例や長期譲渡所得の場合と税率が異なるので、事前によく確認しておきましょう。

税制面での違いはありますが、早く物件を売却したい方は、購入される可能性の高くなる短期売却の方が向いているかもしれません。購入した新築マンションの短期売却を検討している方にとって、今回の記事が参考になれれば幸いです。