【大阪の不動産会社が解説】再建築不可物件の相場と高く売るコツ

「相続で不動産を手に入れたけど、再建築不可物件だった。」「長年所有している不動産が再建築不可物件と診断されたが、売りたい。」このように、再建築不可物件に関する悩みを抱えている方は少なくありません。というのも、再建築不可物件だからといって放置していても、固定資産税はずっと払い続けなければならないからです。

そこで今回は、その無駄をなくすためにも、再建築不可物件の相場と高く売るコツについてご紹介します。

□再建築不可物件の相場

そもそも再建築不可物件とは、建築基準法43条の接道義務に違反している物件のことを指します。役所からの建築許可が下りないので、増築も建て替えもすることはできません。また、住宅ローンが適用されないため、買い手は少なく、資産価値も低いです。こうした理由から、再建築不可物件の相場は、一般的に普通の不動産の相場の50%〜70%と言われています。

しかし、エリアによって差があり、都市部以外だと売ることも難しいほどです。例えば、東京都は、不動産の売買に流動性があって再建築不可物件の需要も比較的高いので、2000万円前後で取引される場合もあります。一方で郊外の場合は、数百万程度になるようです。

□再建築不可物件を高く売るコツ

ただでさえ価値の低い再建築不可物件。売却するなら、できるだけ高く売りたいですよね。高く売るための一つ目のコツはリフォームです。

リフォームは、役所からの建築許可を取る必要もない上に、再建築不可物件の価値も高めることができます。確かに、リフォーム費用はかかります。しかし、雨漏りや、穴が空いてしまっているような物件の場合は、そもそも内覧すらできないので、安全性の確保のためにもリフォームをおすすめします。

もう一つは、隣接している土地を買い取ることです。そうすることで、接道義務を果たした物件になり、再建築可能になるので、通常の不動産と同様に売却することが可能です。こちらも、土地の購入費用が余分にかかりますが、最終的にはセットで売るので、元々の再構築不可物件よりも売却値段が上がりやすいかもしれません。

□まとめ

ここまで、再建築不可物件の相場と、高く売るコツについてご説明いたしました。

需要が少ないので、資産価値は低くなりがちですが、リフォームや隣接地の購入等で高く売却できる可能性も残っています。弊社は大阪の堀江を中心に、不動産の買取を行っており、再建築不可物件にも対応しております。ぜひ一度お問い合わせください。

【大阪の不動産会社が解説】ローン残債の不動産の売却方法は?

多くの人が家を購入する際、住宅ローンを組むかと思います。しかし、諸事情で住宅ローンを払えなくなってしまう人も少なくありません。このような場合に、その家を手放せることをご存じでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてご紹介していきます。

□抵当権を外す

金融機関で住宅ローンを組む際、あなたが購入した不動産には抵当権がつけられます。抵当権は金融機関にとっての担保です。住宅ローンの返済ができなくなったときに、不動産会社同士の競売にかけることによって、貸したお金を回収するという仕組みです。このことから、抵当権というリスクがある物件を買う人はほとんどいません。そのため、抵当権がついたままの不動産を売ることはほぼ不可能です。

しかし、抵当権を抹消するには、ローンを完済しなければなりません。「えっローンが残っていても売却できるんじゃなかったの?」そう思われた方もいらっしゃるかもしれません。

厳密に言うと、住宅ローンつきの不動産を買い取ってもらい、そのお金でローンを完済することで、抵当権を抹消します。その結果、抵当権が外れ、リスクがなくなるので買い手も安心できるといった仕組みです。

ただ、少し大変なのが、この抵当権抹消と不動産の引き渡しを同時に行うという点です。というのも、新たな買い手に所有権が移転した時点で、また新たに抵当権を設定する必要があるからです。

では、売却したお金でローンを完済できない場合についてはどうすれば良いのでしょうか。

□売却費よりもローン残債が多い場合

これは、不動産の売却費だけじゃローンを完済できないという場合です。オーバーローンと呼ばれ、売却後もローンの残りを少額ずつ払い続けなければなりません。次に引っ越す物件が決まっているのであれば、その住み替え先の住宅ローンに併合することで、抵当権を抹消して売却することができます。

また、競売を回避する任意売却という方法もあります。専門の仲介業者に金融機関との間に入ってもらい、金融機関の合意を得て、抵当権を抹消して不動産を売却する方法です。残債は月々10000円~と少額ずつ返さなければなりません。

□まとめ

以上、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてお話ししました。

まずは、売却予定の不動産の資産価値がどのぐらいなのか一括査定してみてください。また、「自分の物件は任意売却の対象なのか」「暫定的にいくらかかるか知りたい」という方は、お近くの不動産会社や金融機関、弁護士に相談してみましょう。

【堀江の不動産屋が解説】マンション売却する時の引っ越しの流れについて

「マンションの引越しと引き渡しの順番はどっちが先?」

「いつ引越しをすれば、引き渡しがスムーズに進むの?」

現在マンションの売却を検討中の方でこのような悩みをお持ちの方はいませんか?そこで今回は、どの段階でマンションの引越しをすれば、引き渡しがスムーズに進むのかについてお話しします。

□引越しはいつするべき?

売買契約を結んでから引き渡しをする日(決済日)までの間に引っ越しをしましょう。一般的には売買契約を結んでから引き渡し日まで1ヶ月〜2ヶ月くらいの時間がかかるのでその間に引越しを完了させましょう。以下、マンション売却の際の引っ越しの流れです。

*売買契約締結

売買契約書を読み合わせ、署名・捺印を行って手付金を受け取ります。その後引き渡し日の調整を行います。

買主が早く入居したいと希望してくる場合もありますが、こちら側も引越しの準備や新居探しに時間がかかります。そのため、お互いの希望を調整しながら引き渡し日を決めましょう。

*引き渡し日を設定する

契約後、買主は住宅ローンの申請に取り掛かります。ローンの通過連絡は大体2週間〜1ヶ月間かかります。その後不動産屋と買主の間で引き渡し日を設定するのですが、この際設定した引き渡し日は変更できないので注意してください。引き渡し日は平日の午前に設定されるので、前日までに引越しを完了させなければいけません。

*引越しの準備と引越しの完了

どこの引越し業者に依頼するかを決め、引っ越しの具体的なスケジュールを立てましょう。同時に次の入居者に気持ちよく住んでもらうためにも、家の清掃を行いましょう。自分では余裕がなくて出来ないという方はハウスクリーニングを業者に依頼するのもおすすめです。

*立会い

売主・買主・売主側の仲介業者と買主側の仲介業者の立会いのもと、部屋にものが残されていないかなどの最終確認を現地で行います。

*引き渡し日

この日をもって物件は買主の所有物となります。

□引越しは引き渡し日までに終わらせよう

引越しが完了せず、残置物がある場合や期日までに退去ができていない場合は契約違反となります。また引越しが延期になってしまうと、その分の補償金を売主が負担しなくてはなりません。引き渡し日までに引越しを完了させるためにも、売却活動と並行して引越しの準備や新居探しを行いましょう。

今回はマンションを売却する際に引越しをいつすれば引き渡しがスムーズに進むのかをお話しました。

これからマンションを売却する方は、ぜひ参考にしてくださいね。

【大阪市西区の不動産屋が解説】一戸建てを売却する流れについて

「一戸建ての売却に必要な手続きって?」

「物件の売却って一体何から始めればいいの?」

現在一戸建ての売却を検討している方でこのようなお悩みをお持ちの方はいませんか?持ち家を売りに出すのは大きな人生の一大事です。しかし、実際にはどのようなプロセスで売却に至るのか知らない方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、売却を決意してから買主に物件を引き渡すまでの具体的な流れを見ていきます。

□売却する理由の確認

物件の売却を進める前にもう一度、家を売却する理由や必要性を確認しましょう。家の売却は人生の一大事。売ってしまってから後悔しても取り返しがつきません。なぜ、現在自分は家を売却する必要があるのか、今一度確認してみると良いでしょう。

□売却の具体的な流れ

次に物件の売却の流れを簡単に6つのステップに分けて、ご説明します。

1.相場を調べて売却価格の目安を決める

売却する物件の売却価格を決めていきます。周辺物件の相場を調べ、一体いくらで自分の家が売れそうなのかを判断して売却価格を設定しましょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

物件の売却は信頼できる不動産屋に依頼することが重要です。不動産会社の情報をできるだけ多く収集し、信頼できる不動産屋を探しましょう。その中から複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

一番納得できる査定額を提示してきた不動産会社と仲介契約を結びましょう。「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3つの仲介契約があります。自分がどの売却方針を希望するか、どのように売却活動を行うのかを考えて仲介契約を選びましょう。

4.売却活動を始める

次に実際に売り出し価格を設定し、売却活動を始めます。売り出し価格はとても重要です。売り出し価格は自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定額や周辺物件の価格相場も参考にして慎重に決めましょう。

5.買主と物件の売買契約を結ぶ

購入検討者が現れたら物件の内見を行い、売却条件の交渉を重ねて売買契約を進めます。

6.物件を買手に引き渡す

契約が成立すれば物件の引き渡しです。売主は売買代金を受け取り、抵当権の抹消し、所有権移行の手続きが行われます。

今回は一戸建ての売却の流れについてお伝えしました。

売却物件に焦点を当て、売却から引き渡しまでのプロセスを紹介しましたが売主が「どのタイミングで引越しを済ませるのか」も重要ですよ。現在物件の売却を検討している方は、ぜひこの記事を参考にして悔いの残らない売却をしてくださいね。