【大阪堀江の不動産会社が解説】共有名義の不動産を売るには?

家族や夫婦で共有名義の不動産を持つ方は多くいらっしゃいます。そういった方の中にも、トラブルや離婚で共有名義の不動産を売却して手放したいと考えている方も少なくありません。

そこで今回は、共有名義の不動産を売る方法についてご紹介します。

□共有名義の不動産を売る方法

不動産を共有名義で所持している、とはどのような状態なのでしょうか?不動産を共有名義にすると、それぞれに持ち分が発生します。この持ち分を「土地」や「建物」と思っている方もいますが、実はただ「その不動産の権利」を分け合っているにすぎません。つまり、AさんとBさんが共有名義の不動産を持っていて、Aさんは売りたいけれどBさんが売りたくないとき、その共有名義の不動産を売却することは非常に難しくなります。

厳密に言えば、持ち分だけを売ることは制度上可能なのですが、建物なら真っ二つに分けることはできませんし、その不動産の一部の権利を買い取りたい人はいないでしょう。仮に売ることができたとしても、共有者とのトラブルになりかねません。

では、どうやったら売れるのでしょうか?

次に、共有名義の不動産を売却する際にできるだけトラブルを回避して売る3つの方法をご紹介します。

*共有者に買い取ってもらう

これは、共有者に自分の持ち分を買い取ってもらうことで、共有名義から外れる方法です。不動産を手放してお金が得られる上に、買い取る側も持ち分が増えるので、スムーズに交渉が進んだ場合、この方法は互いにメリットが大きいです。

*自分が残りの権利を全て買い取って売却する

共有者の持ち分を全て買い取ることにより、その不動産は自由に売却することが可能です。しかし、この方法を取るためには、買い取るための資金、そして共有者の承諾が必要です。

*共有者全員でその不動産を売る

これは、不動産の売却に共有者全員が賛成して初めて成立する方法です。各々の書類を集めなければなりませんが、共有者全員が金銭的な恩恵を受けることができます。この場合は、それぞれの持ち分に応じて、売却費が分割されるのが通常です。

□まとめ

ここまで、共有名義の不動産を売る方法についてご紹介してきました。どの方法にせよ、互いに納得ができるように共有者と話し合いをすることが最初のステップとなるでしょう。トラブルを避けるためにも事前の話し合いは重要です。

当社は大阪の堀江を中心に、不動産の買取を積極的に行っております。共有名義の不動産売却でお悩みの方もぜひ一度ご相談ください。

【大阪の不動産会社が解説】マンションを高く売るコツは? 

子供の成長とともに、勉強部屋や収納スペース等が必要になってきます。戸建ての場合、最初から部屋があったり、比較的簡単にリフォームできたりしますが、マンションの場合はそれが難しいので、引っ越しを視野に入れる方も多いでしょう。そこで今回は、マンションを引っ越しするにあたってお部屋を高く売るコツをご紹介します。

□複数の不動産会社に査定してもらう

ひとつの不動産会社だけではなく、複数の不動産会社に査定してもらうことで、自分のマンションの相場を知ることができます。また、ご自身と相性の良い不動産会社を見つけられる可能性も高くなるでしょう。

□売る時期・引っ越す時期を見極める

地域にもよりますが、近年東京オリンピックの影響で地価やマンションの価格が上昇しています。そのため、高く売れる時期を地域の不動産会社に尋ねてみても良いでしょう。

また、引っ越し費用も時期によって変動します。例えば、夏の7月から8月は引っ越しの閑散期なので費用が安いです。子供の進学に合わせたお引っ越しを考えている方は、できるだけ入学シーズンとずらした方が安く引っ越しできるかもしれません。高く売れる時期にマンションを売却し、安く引っ越しすることがおすすめです。

□内覧で気に入ってもらう

売却活動の一環で、内覧というものがあります。これは、そのマンションの購入を考えている方が、実際どんな部屋なのかチェックすることで、購入に直結する大事な段階です。

ここでは、内覧を効果的にする方法をいくつかご紹介します。

・できるだけ無臭にする。

・壁の落書きやキズを消しておく。

・モノを整理して少なくする。

・カーテンを開けて、開放感を与える。

・水回りは特に念入りに掃除する。

・玄関の印象を大切にする。

・押し入れを整理して、収納スペースを広く見せる。

・リビングテーブルには奮発して生花の花瓶も置いてみましょう。

これらの点を意識して、内覧の準備を進めましょう。

□売り出し価格を相場の1〜2割増しにする

売り出し価格を相場より低くしてしまうと、高く売れません。高く設定しすぎても、買い手がつきにくいです。1〜2割増しの価格で、「早く売ろうとしない」ことが、高く売るコツといえるでしょう。

□まとめ

以上、マンションを高く売るコツをご紹介しました。マンションを高く売ることで、引っ越し資金にも余裕が生まれ、子供の教育資金にも充てることができます。当社は、大阪の堀江を中心に不動産の買取を行っております。堀江周辺でマンションの売却に関して悩みをお持ちの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

【大阪の不動産会社が解説】ローンが残っている不動産の売却方法は?

多くの人が家を購入する際、住宅ローンを組むでしょう。しかし、諸事情で住宅ローンを払えなくなってしまう人もいます。このような場合に、その家を手放せることもできます。

そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてご紹介していきます。

□抵当権を外す

金融機関で住宅ローンを組む際、あなたが購入した不動産には抵当権がつけられます。抵当権は金融機関にとっての担保です。住宅ローンの返済ができなくなったときに、不動産会社同士の競売にかけることによって、貸したお金を回収するという仕組みです。このことから、抵当権というリスクがある物件を買う人はほとんどいません。そのため、抵当権がついたままの不動産を売ることはほぼ不可能です。

しかし、抵当権を抹消するには、ローンを完済しなければなりません。「えっローン残っていても売却できるんじゃなかったの?」そう思われた方もいらっしゃるかもしれません。

厳密に言うと、住宅ローンつきの不動産を買い取ってもらい、そのお金でローンを完済することで、抵当権を抹消します。その結果、抵当権が外れ、リスクがなくなるので買い手も安心できるといった仕組みです。

ただ、少し大変なのが、この抵当権抹消と不動産の引き渡しを同時に行うという点です。というのも、新たな買い手に所有権が移転した時点で、また新たに抵当権を設定する必要があるからです。

では、売却したお金でローンを完済できない場合についてはどうすればよいのでしょうか。

□売却費よりもローン残債が多い場合

これは、不動産の売却費だけじゃローンを完済できない場合です。オーバーローンと呼ばれ、売却後もローンの残りを少額ずつ払い続けなければなりません。次に引っ越す物件が決まっているのであれば、その住み替え先の住宅ローンに併合することで、抵当権を抹消して売却することができます。

また、競売を回避する任意売却という方法もあります。専門の仲介業者に金融機関との間に入ってもらい、金融機関の合意を得て、抵当権を抹消して不動産を売却する方法です。残債は毎月、少額ずつ返さなければならないのですが。

□まとめ

以上、住宅ローンが残っている不動産の売却方法についてお話ししました。

まずは、売却予定の不動産の資産価値がどのぐらいなのか一括査定してみてください。また、「自分の物件は任意売却の対象なのか」「暫定的にいくらかかるか知りたい」という方は、お近くの不動産会社や金融機関、弁護士に相談してみましょう。

【堀江の不動産会社が解説】大阪で不動産売却する際の必要書類は?

「不動産売却を考えているが、実際に何を準備したらいいか分からない」このようなお悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか。そこで今回は、不動産売却する際に必要となる書類についてご説明します。

□売主を証明する書類

持ち主が分からない物件は普通「買おう」とは思いません。有効期限があって、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書、免許証や保険証などの身分証明書、実印を用意する必要があります。また、現住所と売りたい不動産の住所が異なる場合は住民票も必要です。他にも、登記識別情報も大切です。というのも、不動産の所有権を買主に移転するためには、この登記を変更しなければならないからです。「権利証(登記済権利証)」と言えば、聞き覚えのある方も少なくないでしょう。これについては、法務局で手に入れられます。

□土地に関する書類

戸建てやマンションを所有している方は、固定資産税を支払っていますね。売却の際は、固定資産税納税通知書、そして固定資産税評価証明書の最新版を手に入れることを忘れないようにしてください。これらは、移転登記の登録免許税の算出に使用する上に、取得時期に応じて、もしかしたら一部の税が売主に払い戻される可能性を秘めた書類なのです。

□マンションの書類

マンションの売却を考えている方は、マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金)とマンションの規約も準備してください。

□不動産に関する書類

具体的には、建築確認済証および検査済証、建築設計図書、工事記録書が挙げられます。他にも、土地測量図、境界確認書が必要です。これらは、その不動産が建築基準法の基準にきちんと沿っていることを示す大事な書類ですし、買主の信頼を得る効果もあります。

□その他の書類

地震が多い日本では、耐震性はとても重要視されます。大阪も南海トラフ地震の被害予測エリアの一つです。そのため、耐震診断報告書があれば、買主の安心にも繋がるでしょう。他にも、地盤調査報告書、アスベスト使用調査報告書、購入時の契約書・パンフレット等があると、不動産売却が円滑に進みやすいです。

□まとめ

ここまで、不動産売却時の必要書類について説明いたしました。様々な場合に応じて適切な書類を用意する必要がありますので、1人ですべて完璧に準備するのが不安という方はぜひ当社にご相談ください。

堀江不動産では、不動産の高額買取を積極的に行っております。堀江周辺に住んでいる方で、不動産の売却をお考えの際は、ぜひお問い合わせ下さい。

【大阪市西区の不動産屋が解説】5年以内のマンション売却のメリットとは?

「今住んでいるマンションの売り時がわからない。」

「新築で買ったマンションを短期で売却するのって実際どうなの?」

現在マンションにお住まいの方で、このようなお悩みをお持ちの方はいませんか?中古マンションの売却は「いつ売るか」がとっても大切です。今回は、新築マンションの購入から5年以内に売却するメリットについて紹介します。

□買手が見つかりやすい

中古マンションは、まず築浅物件に興味が集中します。それは建てられてから、まだ日の浅い物件のことですね。明確な定義はありませんが、一般的には築5年以内が築浅物件とされています。高齢化や空き家問題が深刻化する中で、中古マンション市場は買い手市場と言われており、物件の購入まで商談が進まない物件も少なくありません。

そんな中で築年数の浅い物件は「新しい」というだけで売却に有利。いくら中古といえども、購入者は綺麗で清潔なイメージの物件に住みたいと考えます。やはり築5年以内に建てられたマンションには多くの購入希望者が集まるため、他の物件より購入される可能性が高くなります。

□すぐに売れる可能性が高い

築5年以内のマンションは築年数の古い物件に比べて、床や壁などの劣化も少なく綺麗な状態です。築浅のマンションであればその必要性もあまりなく、お金や時間をかけずに物件を売却できるでしょう。

□築5年以内のマンションを売るコツ

物件の新築感をアピールすることが大事です。築浅不動産の購入を考えている人は新築のような綺麗さや清潔さを求めています。内覧の時には普段よりも家の中を綺麗に片付けて、清潔感を演出するのが良いでしょう。購入希望者はその物件での将来の暮らしをイメージしながら物件を見ています。

清潔感を保ちながらも、日々の暮らしの実感してもらえるような状態にしておけば、購入検討者に「こんな家に住みたい」と思わせることができるでしょう。

今回は新築マンションを5年以内に売却するメリットについてお話しました。築5年以内の物件を売る短期売却で居住用財産の繰越控除の特例や長期譲渡所得の場合と税率が異なるので、事前によく確認しておきましょう。

税制面での違いはありますが、早く物件を売却したい方は、購入される可能性の高くなる短期売却の方が向いているかもしれません。購入した新築マンションの短期売却を検討している方にとって、今回の記事が参考になれれば幸いです。

夏季休業のお知らせ

平素は格別のお引き立てをいただき厚くお礼申し上げます。

弊社では、誠に勝手ながら下記日程を夏季休業とさせていただきます。

■夏季休業期間 2019年8月12日(月) ~ 8月15日(木)  

また10日(土)・11日(日)につきましては、オープンルームを開催しておりますので、ご用の方は0120-968-957フリーダイヤルまでお問合せください。

オープンルーム詳細はこちらからどうぞ。

休業期間中にいただいたお問合せについては、営業開始日以降に順次回答させていただきます。 皆様には大変ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。

大阪で不動産売買したい方は知っておくべき!印紙の基礎知識!

「印紙って聞いたことあるけど、よくわからない。」

「大阪で不動産売買をしたいけど、印紙って必要なの?」

など、不動産売買における印紙についてお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか?今回は、印紙の基礎知識と添付までの流れについて、ご紹介します。

□印紙についての基礎知識

*印紙とは何か?

法律で課税文書として定められている文書を作成するには、印紙税と呼ばれる税金を納める義務があります。不動産売買の際に作成される不動産売買契約書も課税文書に含まれるため、納税しないといけません。この印紙税を納めるために必要なのが、「印紙」です。印紙を契約書に貼り、消印をすることで納税をします。

*誰が印紙代を支払う?

不動産売買契約書の作成にかかる印紙税は、契約する売り主と買い主に納税義務があるため、不動産会社は負担しません。売却する方と購入する方、それぞれが保管する契約書分の印紙代を支払うことが一般的です。

*いつ貼付けすれば良いのか?

契約時に、印紙の契約書への貼付けを行います。添付と消印の両方を行ってようやく納税が完了します。そのため、契約書と印紙にまたがって捺印、または署名することよって消印を行いましょう。

□印紙を貼付けするまでの流れ

*どの金額の印紙が必要か知る

契約書に書かれている金額によって、印紙の金額は異なります。また、2020年3月31日までに制作される課税文書については、印紙税の軽減措置が適応されるので注意が必要です。

(例)

1千万円を超え5千万円以下の場合、1万円。

5千万円を超え1億円以下の場合、3万円。

(以上の例は、軽減措置による減額後の金額です。)

その他の場合の金額は、国税庁のホームページより確認することができます。

*入手する

不動産売買の場合、不動産仲介会社が手配することが一般的です。しかし、個人で準備する必要がある場合は、郵便局や法務局の窓口でも購入することができます。どの金額の印紙が必要か、係の方に伝えましょう。

*貼付けする

貼って消印するタイミングは、契約書に効力が発生したときです。つまり、売り主と買い主の双方が署名・捺印して契約が成立したときに、印紙を貼り付け、消印しましょう。

□まとめ

今回は、印紙の基礎知識と添付までの流れについて、ご紹介しました。売買する不動産の価格が高ければ高いほど、印紙税の金額も高くなります。

不動産の価値が地方に比べて高い傾向にある大阪では、納付するべき印紙税が意外と大きな金額になるかもしれません。

売買に必要な諸経費として、はじめから計算に入れておくと落ち着いて契約できるでしょう。

大阪で不動産売買される方必見!確定申告の必要書類のすべて!

「不動産売買の確定申告って難しそう。」

「大阪で不動産を売却するときの確定申告には、どのような書類が必要なの?」

など、不動産売買における確定申告について、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は、不動産売却後に行う確定申告の必要書類について、ご紹介します。

□不動産売買における確定申告

会社に所属して働いている場合、所得税などは自動的に差し引かれ、個人で申告する必要はありません。しかし、不動産を売却するとき、仕事とは別にお金を儲けることになります。

そのため個人で支払う税金額を申告し、納付しなければなりません。確定申告は、不動産売買をした翌年の2月16日から3月15日までの期間で行います。期間中に申告が行えなかった場合、延滞金が発生するので気を付けて手続きを行いましょう。

□必要書類の一覧

確定申告を行うためには、いくつかの書類を準備する必要があります。それらの書類は、税務署から入手するものと自分で準備するものに分けられます。

□税務署で入手するもの

お忙しい方は、税務署の公式サイトから入手することもできます。

*確定申告書B様式

確定申告書にはA様式などもあります。B様式は、給与所得や配当所得などに加えて、その他の所得がある方への申告書です。不動産所得は、その他の所得にあたるためB様式に記入しましょう。

また、確定申告書は専門用語が多く、初めての方は戸惑われることも多いでしょう。そのようなときは、申告書の作成ガイドが国税庁の公式サイトに載っているので参考にしましょう。

*申告書第三表(分離課税用)

土地・建物などの譲渡所得は分離課税の対象で、その他の所得と切り離されて特定の税率がかけられます。そのため、分離課税用の申告書も確定申告書B様式とともに準備する必要があります。

*譲渡所得の内訳書

売却した不動産の概要や価格、売却にかかった費用などを記した書類です。不動産を譲渡した後に、税務署から送られてきます。

□自分で準備するもの

*不動産売却時の売買契約書のコピー

不動産を売却したとき、購入者と契約を結んだ売買契約書をコピーしましょう。

*売却費用の領収書のコピー

仲介手数料や印紙税など、売却時に支払った費用の領収書をコピーしましょう。

以上が、確定申告に必要な書類の一覧です。

□まとめ

今回は、不動産売却後に行う確定申告の必要書類について、ご紹介しました。確定申告書が完成したら、そのほかの書類とともに税務署に持って行き、提出しましょう。

期間中はいつ持って行っても問題ありませんが、期日(3月15日)が迫ってくると混雑が予想されるため、注意しましょう。

確実にすべての書類を準備して、申告しましよう。

大阪で不動産売買を検討中の方へ!決算の流れもこれで完璧!!

「不動産売買契約を結んだ後は、どのように取引が進んでいくのだろう。」

「大きなお金が動く決済って大変そうだな。」

など、不動産売買における決済から不動産引き渡しまでについてお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか?今回は、不動産売却時の決済手続きについて、詳しくご紹介します。

□不動産売買の決済

決済の日程は、売買契約から一か月以内に組まれることが一般的です。不動産売買は大きなお金が動く取引です。また、不動産業者や司法書士、買い手や売り手がローンをおいてお世話になる金融機関の担当者が、決済に立ち会います。

□決済当日の流れ

不動産売買の決済から引き渡しは1日で行われます。決済当日のステップは、大きく7つに分けることができます。

*本人確認と書類の確認

はじめの手続きとして、売り手本人であるかの確認が行われます。印鑑登録証明書、または住民票の写しを準備しておくとよいでしょう。その後、書類の確認を済ませ、売り手と買い主は、移転登記を司法書士に一任するための委任状に署名・捺印します。

*買い手がローン融資を銀行に依頼

問題なく登記を移転できるかを、司法書士が確認し、銀行に融資を依頼します。

*残代金、税金などの精算

不動産売買における決算は、現金の手渡しや銀行振り込みで行うことが一般的です。まれに、小切手や約束手形を用いて決済されることがあります。その場合、買い手から売り手に期限が過ぎても残代金などが引き渡されない可能性があるため、注意が必要です。

*ローン返済の手続き

売却される不動産の住宅ローン支払いが終わっていない場合、売り手が残っているローンを完済します。必ず支払いが行えるように、資金を準備しておきましょう。

*仲介手数料や司法書士への報酬を支払う

不動産売買の仲介を依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払います。決済の際に、同席する司法書士は買い手が指名しますが、売り手も司法書士への報酬を支払わなければいけません。

*抵当権の抹消登記完了

抵当権とは、ローンが完済されなかった場合、金融機関が物件を差し押さえることができる権利です。ローン返済後も、自動的には外れないので手続きを行いましょう。この手続きは、司法書士に依頼することができます。

*カギや管理規約集などの引き渡し

売買契約や登記簿謄本にも書かれていない情報が載っている文書が、管理規約集です。具体的には、ペット飼育ができるかどうか、ポストの暗証番号、管理費の額などが記載されています。とても重要なものなので、必ず買い手に引き渡しましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却時の決済手続きについて詳しくご紹介しました。大阪での不動産売買も決済が終われば完了します。 決済当日の流れを理解して、落ち着いて手続きを行いましょう。

費用以上の価値あり!?大阪での不動産売買にかかせない司法書士!

「大阪にある不動産を売却したいけど、司法書士って必要なの?」

「司法書士に依頼するには、どれくらいの費用がかかるのだろう?」

など、あまりなじみのない司法書士について、疑問を持っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?今回は、不動産売却における司法書士の役割と費用について、ご紹介します。

□司法書士とは

司法書士は、書類の提出や登記にかかわる専門的な法律の知識があり、その国家資格を持っている人のことです。例えば、裁判所や検察に提出する書類や登記など、素人が作成するには難しい書類を代行して作成・提出します。不動産売却の際にも、専門用語がたくさん含まれた書類の作成が必要となります。

そのため、司法書士に依頼することで、安全で効率的に不動産売買の取引を進めることができます。

□不動産売却における司法書士の役割

*不動産売却の決済への立ち合い

司法書士は決済に立ち会い、その場で不動産売却に必要な書類を作成します。また、不動産会社などが作成した書類は適切であるか、詐欺の可能性はないかチェックして、正当な取引かどうかもを判断します。

第三者として司法書士に立ち会ってもらうことで、詐欺被害を未然に防ぐことができて安心です。

*所有権移転登記の手続き

まず登記とは、権利の登録をすることです。不動産売買の場合は、不動産にかかわる権利を主張・行使できる人を変更しますという登録のことです。この手続きを、所有権移転登記と呼びます。

*抵当権抹消登記の手続き

抵当権とは、ローンが完済されなかった場合、金融機関が物件を差し押さえることができる権利です。売却する物件にも抵当権が設定されているかもしれません。ローン返済後も、自動的に外れない場合があるので、司法書士に依頼して手続きを行いましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却における司法書士の役割と費用について、ご紹介しました。できる限り自分で書類を準備しようとすると大変です。また、詐欺の被害にあってしまうかもしれません。司法書士に書類の作成・提出を依頼して、安全に不動産売買を成功させましょう。