【大阪の不動産会社が解説】資産価値の高いマンションの選び方は?

マンションを購入する際、資産価値の高いものを選ぶと金融機関からの信頼を得られやすいし、売却する際も高く売れる確率が高いです。しかし、買った時点では資産価値が高くても、だんだんと下がっていくマンションも多々あります。

そこで今回は、資産価値が高く、それが下がりにくいマンションの選び方についてご紹介します。

□立地条件

マンションの資産価値の重要な要素は立地です。では、立地の良い場所とは具体的にどこなのでしょうか?

一つは「駅に近い」場所です。

駅と言っても、電車の駅ならどこでも良いわけではなく、大きな街にすぐアクセスでき、多くの人が利用する駅に近いマンションは、需要が高く資産価値が下がりにくいです。

二つ目は「人気の高い開発エリア」です。

例えば大阪で言うと、北浜から淀屋橋、梅田・難波の周辺は、開発が進んでおり、将来的にも人が多く集まると期待されるエリアですので、マンションの資産価値は下がりにくいでしょう。

三つ目は「希少性の高いエリア」です。

すでに、その地域の土地が住宅で飽和状態にあり、マンションが今後建てられる可能性が低いエリアでは既にあるマンションの資産価値は高く保たれます。このような立地条件に加えて、高い生活利便性を兼ね備えている物件の場合、さらに資産価値は上がっていくでしょう。

□管理体制

いくら立地条件が良くても、そのマンションの管理体制がずさんだと、その物件は劣化が抑えられず、価値が下がってしまいます。

管理体制は次の二つのポイントで判別することができます。

・修繕積立金が積み立てられており、修繕計画がある。

・管理会社と契約していて、定期的なメンテナンスが施されている。

□ブランド

マンションには様々なブランドがあります。例えば、野村不動産の「PROUD」や、阪急不動産の「ジオ」、三井不動産の「パークホームズ」です。こういったマンションブランドは、価値がわかりやすい上に安心感もあるので、マンションの資産価値は自然と高いです。

□まとめ

資産価値の高いマンションの選び方について、立地、管理体制、ブランドの3つの観点からご紹介しました。

確かに、資産価値の高いマンションは購入価格も比較的高くなりがちですが、将来的に売却することを考えると、資産価値の下がりにくいマンションは高値で売れるのでリターンも大きいです。

今回の記事を参考に、マンションを新しく購入する際は、ぜひ資産価値についても考えてみてはいかがでしょうか?

【大阪の不動産会社が解説】 買取でよくあるトラブルをご紹介!

不動産買取の際は多くのお金が動きます。そんなときにトラブルなどが発生してしまうと気が気ではないですよね。しかし、国土交通省の発表によると、平成27年度の不動産取引の際には1449件もの苦情や係争などのトラブルが発生しています。

このようなトラブルに巻き込まれないためには、事前によく起こるトラブルなどについて知っておくと効果的です。そこで今回は不動産買取の際に考えられるトラブルについて詳しく見ていきましょう!

□不動産買取の際によく起きるトラブル

*契約解除の際のトラブル

契約を解除する際は、不動産買取において最もトラブルが発生しやすくなります。やっぱり売るのをやめようと思ったときに、もうすでに契約完了しているので解除できない、手付金が返ってこないという問題が多く発生しています。契約解除の際のトラブルに巻き込まれないためには、事前にどのような場合に契約解除できるか、解約するとどうなるのかを契約前に必ず確認しておきましょう。

*売主の過失のトラブル

不動産買取の際のトラブルには、売主に過失がある場合もあります。例えば、物件の柱がシロアリに食われているという不利な条件を隠したまま売却を行うと、後から大きなトラブルになります。そしてその責任はすべて売主にある可能性が高いので注意が必要です。

売主の過失のトラブルを起こさないために、不利な条件などを隠さずに不動産業者に伝えておきましょう。

□トラブルが発生しやすい不動産会社の特徴

トラブルが発生しやすい業者とそうでない業者はどのようにして見分ければ良いのでしょうか。

*対応が遅い不動産会社

不動産買取の際のトラブルはコミュニケーション不足から発生することが非常に多いです。そのため、担当の職員の方の連絡などの対応が遅い、適当と感じた場合は要注意です。できれば契約前に他の不動産買取業者に変えた方が無難かもしれません。

しかし基本的に不動産会社が信頼できるかどうかはご自身で足を運んで判断するしかありません。不動産会社を選ぶ際はひとつに絞るのではなくて、複数の不動産買取業者の話を聞いてみましょう。

□まとめ

不動産買取においてよく発生しているトラブルやそのトラブルに巻き込まれない方法などについて見てきました。不動産買取業者選びの際に何と言っても大切なのが複数の業者に実際に会うことです。また、不動産買取業者について、口コミなどを掲載しているサイトなどもあるので、そちらを参考にしてみても良いかもしれません。本記事を参考にしていただき、トラブルのない不動産買取を行っていただけると幸いです。

【大阪の不動産会社が解説】 買取に向いている不動産とは?

「不動産買取を不動産業者に依頼したい」「しかし高く買い取ってもらえるのか不安…。」実際の不動産買取で一番不安となるのは、買取価格です。では高い値段で買い取ってもらえる不動産とは一体どのようなものなのでしょうか?今回は高く売れる不動産の特徴や、買取に向いている不動産の特徴をお伝えしていきたいと思います!

□高値で買取される物件との特徴

*築年数が浅い

物件の価値は築年数とともに下落していきます。公益財団法人東日本不動産流通機構によると、新築時に3800万円程度の単価であった物件は、11年~15年経つと約3500万円、21年〜25年経つと約2700万円、30年以上経つと2200万円程度まで価格が下落するとされています。

*立地が良い

立地が良いというのは大都市に近いこと、駅が近い、公共施設が充実しているなど、周りの環境のことを指します。利便性の高い土地は、基本的に不動産買取も高価格の買取をしてもらえる可能性が高いです。

*デザインが一般的

物件のデザインが独特な場合は、価格が付きにくくなることがあります。物件のデザインが一般的で、誰が住んでも差し支えがないデザインの物件であるならば、需要も大きく、その分の価格もつきやすくなります。

□不動産買取に向いている物件

上記では高くで買取してもらえる不動産の特徴を見てきましたが、不動産買取に向いている物件とは一体どのようなものなのでしょうか?

*あまり高く売れない物件

意外に思われるかもしれませんが、不動産買取に向いている物件とは、高値で買取されない物件です。不動産買取では、不動産会社が自ら運用していくために物件を買取するのが一般的です。したがって、買取後のリフォームなどの費用は不動産会社が持つことになります。

不動産買取の場合、個人などに売却する不動産仲介に比べて高い価格は付きにくくなってしまいます。しかし、高く売れない物件を不動産仲介で売ってしまうと、買い手がつかず不動産買取よりも安く買い取られる可能性があります。

また古い家ほど売るにはリフォームが必要ですが、不動産買取の場合は不動産会社がリフォームを負担するため、自分の手元に残るお金も多くなります。したがってあまり高く売れない物件こそ、不動産会社がリフォームなどの費用も負担してくれる不動産買取を選んだ方が、手元に残るお金も多くなります。よって、あまり高くで売れない物件については不動産買取が最も向いているのです。

□まとめ

今回は高く売れる不動産や、不動産買取に向いている物件についてお伝えしてきました。基本的に築年数が浅く、立地が良くてデザインが一般的な物件が買取の際は高値で取引されます。一方で、不動産会社自身が運用などのために所得する不動産買取に向いているのは、高値の条件に合致していない不動産となります。

不動産買取についてご不明な点などございましたら、大阪で営業しております堀江不動産までお気軽にお問い合わせください。

【大阪の不動産会社が解説】 仲介と買取って何が違うの?

不動産を売りたいと考えたときには、主に「不動産買取」と「不動産仲介」の2つの方法が考えられます。不動産の売却を初めて行うという方にとっては、これらの違いについて詳しくない方も多くいらっしゃるかと思います。

しかし、両者では売れる値段に違いがあるなど、その違いを知っておかないと損をしてしまうこともあります。そこで今回は、損をしないためにも、買取や仲介の違いについて詳しく解説するのでぜひ参考にしてみてください。

□不動産買取とは

買取は、物件を不動産会社が購入することを意味します。仲介手数料などがかからずに売れますが、相場より高い価格で売ることは難しいと思っておきましょう。

□不動産仲介とは

仲介は、物件を不動産会社が仲介して他の個人などに売ることを指します。買取よりも高く売れる可能性もありますが、不動産会社への仲介手数料が必要となります。また購入者が見つからない場合もあります。

□買取と仲介の違い

*買主の違い

大きな違いのひとつとして挙げられるのが買主の違いです。買取では会社が、仲介では個人が購入します。

*売却期間の違い

仲介での売却を希望する場合は、購入意思のある個人などを探す必要があるため、買取よりも売却期間が長くなる傾向があります。最悪の場合は購入意思のある個人が見つからないこともあります。

*売却価格の違い

仲介では市場価格で購入意思のある個人などを探すので、購入が決まった際は、市場価格に近い価格での落札になります。しかし買取では市場で取引しないので安めの価格での売却となります。

□不動産買取と仲介の利点・欠点

*不動産買取の利点・欠点

買取では買主の不動産業者と直接取引ができるので、売却までの期間が短い利点があります。また広告を出さないので、近所の方にすぐには知られず売ることができます。一方で、売れる値段が仲介に比べて安くなるのが欠点と言えます。

*不動産仲介の利点・欠点

仲介の利点は高くで売れることだと言えます。しかし、購入者を見つけるまで長く時間がかかる可能性があり、さらに買い手が見つからない可能性も考えられます。

また、価格が付きにくい物件は、工事などが必要となり、結果として不動産買取よりも手元に残るお金が少なくなってしまう可能性もあります。

□まとめ

今回は不動産買取と仲介の違いや、それぞれの利点、欠点について見てきました。それぞれに良い点も悪い点もあるので今回の記事を参考に買取か仲介を選んでみましょう。不動産買取、仲介についてご不明な点がある場合は、お気軽に大阪で営業する堀江不動産までお問合せくださいませ。

【大阪の不動産会社が解説】 不動産買取で必要な費用って何?

不動産の買取を依頼する際には、手数料や税金など様々な費用が掛かってしまうと不安になる方も多いと思います。実際買取の際に費用について考えておかないと、買取の際に資金計画が狂う可能性もあります。そこで今回は、不動産の買取の際にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

□不動産買取とは

買取は、物件を不動産会社に買ってもらうことです。仲介手数料が不要で売れますが、相場より高い価格で売ることは難しいと思っておきましょう。

□不動産買取にかかる費用

不安に思われている方も多いかと思われますが、不動産買取では比較的、費用は少なめで抑えられます。買取の際にかかる費用は以下の通りです。

*印紙代

契約書に貼り付ける必要があります。買取価格が3,000万円の場合は10,000円の印紙代が必要になります。

*ローン抵当権抹消登記等

住所の移動や、抵当権の抹消などに必要となります。2~10万円程度が相場です。

*所得税、住民税

不動産を売却すると、売却金額を受け取ることになるので、その分が、譲渡所得として計上されます。その分に関しては税金もかかってくることになります。

*引越し費用

□不動産仲介とは

仲介とは、物件を不動産業者が仲介となって個人などに売ることを言います。買取に比べ高めで売れる可能性もありますが、仲介手数料が必要となり、また買い手が見つからないこともあります。

□不動産仲介にかかる費用

不動産仲介には、不動産買取よりも多くの費用がかかることが一般的です。不動産仲介にかかる費用は以下の通りです。

*仲介手数料

買取と違い、不動産仲介においては、仲介手数料が必要となります。仲介手数料の上限は、契約金額の全体の3%に6万円を足した金額となります。1000万円の3%に6万円を足して、36万円となり、ここに消費税8%を足して38万8800円が不動産会社が受け取る報酬である仲介手数料となります。

*印紙代

契約の際に契約書に貼り付ける必要のある印紙です。印紙代は契約金額によっても変動します。国税庁ホームページに詳細が記載されています。

*広告代

不動産会社が負担してくれることも多いですが、不動産買取では買取主を探すために広告宣伝を行う必要があり、その分の費用も余計に掛かってしまいます。

*ローン抵当権抹消登記など

住所の移動や、担保権の抹消などに必要となります。2~10万円程度が相場となります。

*所得税、住民税

不動産を売却すると、売却金額を受け取ることになるので、その分が、譲渡所得として計上されます。その分に関しては税金もかかってくることになります。

*引越し費用

□まとめ

今回は、不動産買取や仲介にかかる費用について見てきました。不動産買取の際に、収入面だけを見て、引越し費用などを忘れてしまうと、資金計画がうまくいかないこともあります。不動産を取引する際は必ず取引にかかる費用を考慮しましょう。

費用のことについて不明な点があればお気軽に、大阪で営業している堀江不動産までお問い合わせくださいませ。

 

 

【大阪市の不動産会社が解説】不動産売却時に重要な減価償却とは?

不動産の売却をお考えの方に質問です。「減価償却」という言葉をご存知でしょうか?一見難しい言葉ですが、不動産の価格を決定する上で、とても重要な役割を果たします。不動産売却には、譲渡所得税や登記変更の料金等の諸経費がかかるので、できるだけ損をしないように対策をしたいもの。そこで、今回は不動産売却における減価償却について、その計算方法等も含めて詳しく解説していきます。

□減価償却って一体何?

購入した不動産は、年月を重ねるにつれて、価値が下がっていきます。実際、目に見える範囲でも、色が変色したり、ヒビが入ることもありますよね。そういった価値の減少を、数値化したものが減価償却です。不動産は建物と土地で分けられて、基本的に建物にのみ減価償却が適応されます。というのも、土地自体の価値が減っていくとは考えにくいからですね。建物のみの購入価格が分からない場合は、消費税額や固定資産税評価額等から算出可能なので、計算してみてください。

減価償却を早々に利用し、不動産の売却値段を決定しておくことで、税金を少なくできる可能性があります。

□減価償却の計算方法をご紹介

減価償却の計算方法には、毎年同じ金額が減る定額法が採用されています。具体的には、

「償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」

という計算式になっています。償却率?経過年数?と聞きなれない言葉ばかりだと思うので、以下で詳しく説明します。

*償却率

償却率は建物の素材や構造・耐用年数によって異なってきます。耐用年数というのは、不動産が使用に耐えられる年数のことを意味します。例えば、木造で耐用年数が33年の住宅の償却率は0.031、耐用年数が70年の分譲マンションの場合、償却率は0.015と低くなります。このように、建物によって償却率が異なるので、一度計算してみてください。

例えば、20年前に5000万円(建物3000万円)で木造の住宅を購入したとします。

すると、

償却費=3000万×0.9×0.031×20で1674万円

5000万円―1674万円=3326万円が現在のマンションの価値となります。また、不動産の付属設備の減価償却と建物の減価償却は別々に計算できます。早めにお持ちの不動産の償却率を計算し、見積もりを出しておくことで、不動産売却のときの経費に計上したり、税金を安くできたりします。

□最後に

今回は不動産売却における減価償却の仕組みや計算方法について詳しくお話しました!いかがでしたか?減価償却なんて聞いた事がなかったという方も、不動産の売却を有利に進めるにはこの減価償却が重要になります。一度お持ちの不動産の償却率を計算してみてはいかがでしょうか?減価償却や税金、売却にかかる諸経費の計算等は複雑で、一人で進めていくことに不安を感じる方は、ぜひお近くの不動産会社に相談してみましょう

【大阪市の不動産会社が解説】離婚で家を売る際の注意点

離婚をするにあたって、問題になるのは財産問題ですよね。住んでいる家もその一つで、売却するにしても、通常の不動産売却よりも複雑な手順が必要となります。そうは言っても同居し続けることはできないので、夫婦の持ち家は売却される方が多いと思います。そこで今回は、離婚で家を売却する際の注意点について説明していきます。

□家の名義に注意する

住宅を購入する際に、誰の名義で契約を結んだのかがとても重要になってきます。というのも、名義人でない方が不動産を売却することはできないからです。夫婦で共有名義にしている場合もありますよね。共有名義の場合、注意して欲しいのは、夫婦のどちらかが売却に反対すれば物件を売却できないということ。

贈与税がかかって、受け取れる金額は減るかもしれませんが、トラブルを未然に防ぐためには、離婚前に家を売却し、財産分与しておくとよいかもしれません。特有財産といって、どちらか個人の財産だった場合は、離婚の影響を受けません。ただ家の頭金に関しては、頭金を出した方が返金を求める権利を得ます。また、妻が連帯保証人になっている際は要注意。

夫が住宅ローンを払い続けている限りは安泰ですが、万が一失職した際に、残債を払わないなどのリスクがでてくるからです。

□住宅ローンの残債に注意する

家を購入する際、多くの方がローンを組むと思いますが、そのローンがいくら残っているかを確認してください。家の売却代金で返済できる場合は、抵当権を外して売却可能ですが、完済が難しいと任意売却等の措置を講じなければなりません。家が売却できたときはローンを完済後に、残っている売却代金を夫婦で折半できます。どちらかが家に残る際は、住み続ける方が出て行く方に半額を払わなければなりません。

□家の譲渡にかかる税金に注意する

家の売却時に利益が発生するならば、その利益に対して譲渡所得税がかかることをご存じでしょうか?

「譲渡所得税=譲渡価格-取得費-諸費用-特別控除」という式で算出できます。

3000万円までの控除が認められているので、譲渡所得税を払わなければならないケースは多くはありません。ですが譲渡所得税がかかった場合は元の名義人が確定申告をしなくてはいけません。

□まとめ

今回は離婚時に家を売却する上で注意することを詳しくお話しました。いかがでしたか?重要なのは家の名義人が誰なのか、ローンの残債はいくらなのかを確認すること。家さえ売れてしまえば、夫婦で売却代金を折半できます。離婚に伴う不動産トラブルに関してお悩みの方は、ぜひ一度不動産会社に相談することをおすすめします。

【大阪市の不動産会社が解説】マンション買い替えのコツ

家族構成の変化や仕事の都合で、現在のマンションでは快適な暮らしを送るのが難しくなるケースは少なくありません。マンションは高い買い物なので、何度も買い換える訳にもいかないし、慌てて引っ越しをしても損をする可能性が高いです。ではどうすればマンションを上手に買い換えられるのでしょう?今回はマンションの買い替えのコツを紹介するので、無駄なコストや時間を省くためにもぜひ参考にしてください。

□コツ① 買い替えのタイミングの把握

いつマンションを買い替えるべきか、そして具体的な引き渡し/引っ越しのタイミングを明確にしておいてください。目先の都合のためにすぐに引っ越しをすると、再びマンションを買い替える羽目になるかもしれません。子供の学校や配偶者の仕事のことも考慮し、家族でじっくり話し合ってから決めましょう。また、買い替えの手順としては「先行売却」と「先行購入」の二つに分けられます。

両者の大きな違いはタイミングです。

先行売却では、マンションの売却を決定してから新しい家を探すので、じっくりと次のマンションを探すことが可能です。売却後なので予算も把握できて安心です。

しかし、仮住まいを借りなければならないので、引っ越しの手間はかかってしまいます。逆に、先行購入の場合、売却よりも先に新しい物件を購入するので、仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しが円滑に進められるメリットがあります。

ただ、住宅ローンが二重にかかってしまったり、マンションの売却価格が想定よりも低い場合には、返済が困難になってしまいます。「先行売却」と「先行購入」どちらにもにメリット・デメリットがあります。ですが、これらの2つの方法を知っておくだけでも、思いがけない損を防ぐことができますよ。

□コツ② 住宅ローンの把握

マンションに限らず、家を買うときにローンを組む方がほとんどですよね。売却にあたって、ローンがいくら残っているかを把握することで、資産計画が立てやすくなります。その次にマンションの一括査定を行い、市場価格の相場を知ります。売却代金でローン残債を完済できなければ、抵当権を外せず、売却が困難になるので注意してください。また、売却代金がそのまま新しいマンションの購入代金に充てられる訳ではありません。仲介料や登記等の売却諸経費が別途必要になるからです。

□まとめ

今回はマンションを買い替える際のコツについてお話しました。急な転勤や家族構成の変化があっても、焦ってマンションを買い替えるのはやめましょう。しっかりと状況を把握し、次の物件を探す事が重要です。これからマンションの買い替えを希望している方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。

マンションの寿命はどのくらい?大阪市の不動産会社が解説いたします。

マンションはどのくらいの寿命があって、寿命が来たら住めないものなのか気になるところです。大阪市西区にも多くのマンションが建っていますが、見た目でも新しいものから古いものまでいろいろあります。目安になる年数があるのか、不動産会社のプロの目で解説します。

□メンテナンスが重要

そもそもコンクリート造りのマンションの場合は、しっかりとメンテナンスをすれば寿命はあってないようなものですので、一定年数が経ったからダメということはありません。状態が良ければ何十年経っても頑丈で安心して暮らせます。反対に状態が悪ければ、まだまだ丈夫なはずの10年でもほころびが見えてきてしまいます。ですから、不動産は造りも肝心ですがメンテナンスが重要なのです。

□基準は47年

実は減価償却資産の基準ではRC造りのマンションの場合は47年となっています。多くのデータから47年程度が多いということですが、だからといってすべてがこれに当てはまるということではありません。それ以上に持つことも多いですから、管理の仕方に目を向ける必要があります。

□耐震強度と立地条件

不動産会社として寿命に大きく関係すると思っているのが、耐震強度と立地条件です。まずは耐震ですが、ご存知の取り日本は地震大国で、最近は特にどこでも地震が頻発しています。この振動は建物を支える多くの部分にダメージを与えますので、強度がしっかりとしているほどズレやゆがみなどを起こしにくく、長期間整った状態を保てます。これなら安心して住めますし、いざというときにも修復程度で済む確率も高くなります。

何もない時には大丈夫でも、地震のような大きな衝撃があった時に一気に倒壊してしまうようだと、見た目はきれいでも健全とは言えません。

□経年劣化によるダメージ

もう1つのポイントが経年劣化によるダメージです。特に立地に関係して差が出るので、それを理解した造りと管理が物を言います。例えば同じ造りであっても、1つは温度差が激しく雪や風の強い場所で、もう1つは変化の少ない気候であれば、それだけで大きな差が出てきてしまいます。温度差が大きいとコンクリートや鉄筋も若干の伸び縮みを繰り返しますし、湿度が高くなる雨や雪だと塗装なども傷みやすく、その隙間から内部に浸水していきます。これをこまめにケアできていれば、大きなトラブルにはならず長く強い建物になります。

□最後に

大阪市西区の不動産会社では見た目だけではなく、マンションそのものの質から手入れにもこだわっていることが大切だと思っています。寿命は見えない部分こそ大切なので、その部分も含めてしっかりと管理できれば目安の47年を越しても快適な住空間になります。