【大阪の不動産会社が解説】 ローンが残っていても売却はできるの?

「住宅ローンは残っているけど不動産売却をすることはできるのかな?」

このような疑問に答えます。

自分が持っている不動産を売却するとはいっても、ローンが残っていると、買い取ってもらえないのではないかと不安になってしまいますよね。しかし、ある条件を満たせば、ローンが残っている不動産でも売却することができます。そこで、ローンは残っているけど、不動産買取を考えている方に向けて、ローン付き不動産を売却する方法を紹介します。

□ローン付き不動産を売却する際に知っておきたい抵当権

ローンが残っている不動産を買い取ってもらうには、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、ローンを組む時に金融機関が購入する物件の担保として設定する権利のことです。万が一ローンを支払えなかった時、金融機関は抵当権を行使することによって、住宅を市場に売り、ローンを回収することになります。そのため、抵当権を抹消して初めて、不動産を売却することができます。

□どんな場合に抵当権を抹消し、ローン付き不動産を売却することができるの?

ローンは残っているけど、売却することができるパターンは以下の3つです。

・売却したお金でローンを完済する

・自己資金で足りない分を補う

・任意売却をする

詳しくはこれから順を追って解説します。

*売却したお金でローンを完済する

売却したお金を受け取るのと同時にローン完済ができる「同時完済」という方法があります。これができるとローンの支払いだけでなく、手元にもお金が残るので、この方法で買取できるのが最も望ましいです。また、自分の持っている不動産を高い値段で売却するには、不動産査定一括サイトなどを用いて、相場を把握することが大切になります。

*自己資金で足りない分を補う

もし不動産を売却したお金で足りなければ、自己資金で、不足分を補う必要があります。また、物件の引き渡し時に不足分を現金で支払わないといけないので、注意する必要があります。

*任意売却をする

任意売却とは、金融機関に住宅ローンを残した状態で抵当権を抹消し、物件を買い取ってもらうことです。ただ、この方法を用いると、ブラックリストに載り、新たにローンを組むことが難しくなる可能性があります。そのため任意売却はどうしてもローンを支払うことができないという場合に用いる最終解決方法となります。

□まとめ

このように住宅ローンが残っていても、上記のような方法を用いれば、支払いが可能となります。ただ、最後の任意売却に関してはかなりリスクがあるので、極力避けることをおすすめします。住宅ローンが残っているけど、不動産買取をしたい方はぜひ参考になさってください。もし何か他にも不動産買取について、不明点などありましたら当社までお気軽に問い合わせください。

ゴールデンウイーク休暇のお知らせ

平素は格別のご愛顧くださり心より御礼申し上げます。
さて、本年のゴールデンウィーク休暇についてお知らせ申し上げます。
誠に勝手ながら下記日程の期間中はお休みさせていただくこととなりました。
お手数をかけいたしますが何卒宜しくお願い致します。

 

ゴールデンウィーク休暇期間

2019年4月28日(日)~5月6日(月)

 

※5月7日(火) より平常どおり営業いたします。

【今更聞けない!!】 不動産を売却する際の流れとは?

不動産売却を検討されている方はいらっしゃいませんか?「どんな流れで進むの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、不動産売却の流れを説明します。

□不動産を売りに出すまで

*価格の相場を知る

まずは、自分でその地域の不動産の相場を調べましょう。手段としては、広告を見て周辺物件の価格を知る、国土交通省が開示している「地価公示」や「不動産価格指数」を見ると分かりやすいです。

*必要な書類を集める

不動産売却には、必要な書類が数多くあります。売却が決定してから書類を集めていては、非常に時間がかかり、買主も引っ越しができないので、事前に集めておくべきです。

*不動産会社に査定してもらう

いくつかの不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社はさまざま不動産を見てきたプロですので、多くの意見を聞くために複数の会社に依頼することをおすすめします。

*不動産会社と仲介契約を結ぶ

査定の結果、提示された査定価格に満足できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。仲介手数料が安すぎると、信頼できない恐れがありますので、どの不動産会社が信頼できるか、口コミを調べておくことが重要です。

*売却価格を決める

実際に売却する価格を、査定価格や自分で調べた情報をもとに決定します。不動産会社にアドバイスをもらいながら、慎重に決めましょう。

□売買契約を結ぶまで

次に、買主と売買契約を結ぶまでの流れを解説します。

*売却活動

仲介する不動産会社が売却のための活動をします。住宅情報誌やチラシ、インターネットに広告を出して不動産を売り出します。売却活動がきちんとできているか、不動産会社から定期的に報告を受けるようにしましょう。

*見学者の内覧を受ける

興味をもった人々が、不動産の内覧に来ます。良い印象を与えるために、掃除や整理整頓をしっかり行いましょう。また、明るく対応することで、印象は良くなります。

*購入希望者との交渉をする

購入希望者が現れたら、価格交渉や売買日時、支払い方法を協議して決めます。引き渡し後のトラブルを防ぐために、不動産に問題がある場合には、その問題をきちんと伝える必要があります。

*売買契約を結ぶ

お互いに条件について合意ができれば、売買契約を結びます。仲介手数料が高額になることもあるので、それを考慮にいれたうえで契約を結ぶことをおすすめします。

□まとめ

今回は、不動産売却の流れをお伝えしました。今回お伝えした流れを頭にいれて、慎重に不動産売却に臨んでください。

 

【不動産売却で知っておきたい!】 売却に必要な手数料って?

不動産売却でお困りの方はいらっしゃいませんか?「不動産売却をするときの手数料は?」「手数料をできるだけ少なくしたい」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、不動産売却の際にかかる手数料の特徴と、計算方法をお伝えします。

□不動産売却の手数料とは

不動産売却でかかる手数料とは、不動産会社への仲介手数料です。個人が不動産を売却するときは、不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産会社を通じて不動産が売れた場合、成功報酬として料金を支払います。それが、仲介手数料です。

□仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、以下の計算式で求められます。

仲介手数料=(売買価格×a%+6万円)+消費税

仲介手数料の計算方法は、売買価格によって異なります。価格が200万円以下のときは、aの部分が5%以内、400万円以下のときは、4%以内、400万円以上のときは、3%以内というように、売買価格によって仲介手数料は異なります。例えば、売買価格が3000万円だったときは、仲介手数料は103万6800円になります。

□値引き交渉できるのか

上記で述べたように、仲介手数料は高額です。そのため、「少しくらい値引きできないの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。結論を言うと、値引きができることもあります。仲介手数料の計算方法は、あくまで上限金額であり、法律で定められた絶対的な価格ではないのです。上限ということは、不動産会社との話し合いにより、値引きできる余地は残されているということです。

最近では、「仲介手数料半額!」や「~%オフ!」と宣伝している不動産会社もあるので、探してみることをおすすめします。しかし、このような場合でも注意すべき点があります。

仲介手数料の安い不動産会社は、コストのかかる紙媒体での営業をせずに、インターネット上での営業のみをする場合があるのです。その場合、不動産がいつまでたっても売れないという状況に陥ってしまうこともあります。

*値引き交渉はいつするか

では、値引き交渉はいつすればいいのか、という疑問にお答えします。値引き交渉をするタイミングとしては、仲介の契約をする前の段階が良いです。契約を結び、不動産会社が売却に力を入れ始めた後に値引き交渉を始めても、不動産会社に迷惑がかかり、値引きできないことがほとんどですので注意してください。

□まとめ

今回は、不動産売却の際にかかる手数料の特徴と、計算方法についてお伝えしました。今回お伝えした情報を参考に、不動産売却を行ってください。

 

【大阪の不動産会社が解説】 不動産を売却する際の税金って?

不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。

「不動産売却のときに税金はどのくらいかかるの?」「どんな種類の税金があるの?」と税金に関わるお悩みも多いのではないでしょうか。そこで、今回は、不動産を売却する際にかかる税金についてお伝えします。

□印紙税

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を添付します。売主と買主がそれぞれ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが普通です。売却価格が500万円から1億円程度の一般的な不動産であれば、5000円から3万円ほどの印紙税がかかります。

□譲渡所得税

*譲渡所得税とは

所有している不動産を売却したときに得た利益を譲渡所得と言います。譲渡所得には所得税と住民税が課税されるため、この2つが課税されたものを譲渡所得税と言います。ここで、譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益だけではなく、不動産の購入にかかった費用と、売るために使った費用を売却額から引いた残りのことを言います。

*譲渡所得税の算定方法

譲渡所得に税率をかけることで、譲渡所得税が求められます。譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって変わり、所有期間が5年に満たないときにかかる税率は39.63%、5年以上では20.315%となります。

□節税対策

「不動産売却にかかる税金が高い、どうにか節税できないの?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。では、譲渡所得税を減らす方法をお伝えします。

*3000万円特別控除

有効な節税対策は3000万円特別控除です。不動産を売却して得た利益のうち、3000万円までは課税されないというもので、(譲渡所得-3000万円)×税率、で計算できます。この控除を受けるために必要な条件は特になく、基本的には誰でも利用できます。しかし、前年や前々年にこの控除を受けている場合は、利用できません。また、住宅ローン控除と併用できない点にも気をつけてください。

*取得費と譲渡費用

所得費とは不動産を購入したときの費用で、譲渡費用とは売却するのにかかった費用を表します。

譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)、譲渡所得税=譲渡所得×税率

という計算式ですので、取得費と譲渡費用が大きくなるほど、譲渡所得は小さくなり、譲渡所得税を少なくできるのです。取得費には、不動産の購入代金はもちろん、各種書類の発行手数料や仲介手数料も含まれ、譲渡費用には、名義変更料と仲介手数料が含まれます。

そのため、確定申告の際に取得費と譲渡費用をもれなく記載することで、譲渡所得税を減らすことができます。

□まとめ

今回は、不動産を売却する際にかかる税金と、その節税方法をお伝えしました。税金の仕組みをしっかり理解して、不動産売却に臨んでください。

【大阪の不動産会社が解説】 オンラインで査定ができるって本当なの?

不動産の売却を考えている方はいらっしゃいませんか?「どのように査定してもらえばいいの?」「査定方法は何がおすすめ?」こうお考えの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、オンラインでの不動産の査定について解説します。

□オンラインでの不動産査定とは

インターネット上のサイトで不動産の査定をして、不動産の価格を提示してくれるサービスです。

*特徴

その特徴として、住所や電話番号を提供し、無料で高水準な査定を受けられるということがあります。

*メリット

不動産査定サイトを使う最大のメリットは、一括査定ができるということです。一括査定とは、インターネット上から不動産の査定を1回依頼するだけで、複数の不動産会社からの査定が受けられるサービスのことです。

利用者は多くの査定結果を得られるため、信頼できる不動産会社を選ぶことができますし、サイト運営者は紹介料によって利益を得ることができるのです。

□おすすめの一括査定サイト

一括査定サイトは多くありますが、今回は、4社のサイトを紹介します。

*イエウール

イエウールは提携している不動産会社が最も多いのが特徴です。その数は1700社で、大手だけではなく、地元密着型の不動産会社まで依頼ができます。大手不動産会社よりも、地元密着型の方が親身になって話を聞いてくれたり、対応が良かったりすることもありえます。1回査定依頼をするだけで、多くの不動産会社に依頼できるのであれば、その方が手間も省けて得です。

そこで、「1700社の中には信頼できない不動産会社も存在するのでは?」こう思われる方もいらっしゃるはずです。しかし、イエウールは厳重な審査をしているため、その心配は必要ありません。

*すまいValue

このサイトは、大手不動産会社に特化しており、都市部や人口の多い地域では信頼できる査定結果が得られます。しかし、地方には対応していないため、地方在住の方はイエウールをおすすめします。

*ソニー損保

ソニー損保は、関東(東京、神奈川、埼玉、千葉)にお住いの方におすすめのサイトです。ソニー損保の特徴は、売主に特化していることです。つまり、ソニー損保自身が買取をすることはないので、不動産取引を成立させるために低くした査定額を提示することがないのです。

また、ソニー損保で一括査定を申し込むと、不動産売却の基本からコツまでをまとめたDVDが無料でもらえます。

*HOME4U

こちらのサイトはNTTが運営しており、信頼できるサイトです。提携不動産会社は1000社ほどですが、それだけNTTの審査が厳しく、信頼できるものなのです。

□まとめ

今回は、不動産一括査定サイトの特徴と、おすすめのサイトをご紹介しました。不動産を売却する際には、一括査定をすることで、良い条件で売れることがほとんどですので、今回お伝えした情報を参考に、一括査定サイトを利用してみてください。

 

【今更聞けない!!】 不動産売却に必要な書類って何?

不動産売却を検討されている方はいらっしゃいませんか?

「売却に必要な書類はなに?」「売却が初めてで不安」こうお悩みの方もいらっしゃるはずです。そこで、今回は、不動産を売却する際に必要な書類をお伝えします。

□不動産会社に仲介してもらうときの書類

まずは、不動産会社に売却を仲介してもらうときに必要な書類をお伝えします。

*登記簿謄本または登記事項証明書

これらは、不動産の登記に関する詳細を記載した書類です。法務局で申請することで取得できます。

*売買契約書

自分が前の持ち主から不動産を買い取った際に、契約した内容が書かれている書類です。引き渡し日、売買価格、といった情報が記載されており、不動産の現状を確認するために必要です。紛失した場合は、購入した不動産会社に問い合わせてみましょう。

*登記済権利書または登記識別情報

これは、売り主が不動産の本当の所有者であるかを確認するための書類です。この書類によって移転登記をすることで、所有権が移転します。

*固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書

買主が固定資産税の納入金額を確認するために必要な書類です。売り主が納税した最新のものを準備する必要があります。紛失した場合は、市区町村の役所で郵送してもらえる場合がほとんどです。

*境界確認書、土地測量図

一戸建てや土地の売買の際に必要で、土地の面積や境界線が記載してあります。この書類がなければ、隣の住民とトラブルになる可能性もあります。

*物件の図面

物件の間取りと設備を確認するための書類です

*建築確認済証と検査済証

物件が建築基準法で定められた基準に適合しているか確認できる書類です。これらがなければ違法な建築になってしまうこともあるので、注意してください。

*建築設計図

売却される物件がどのように設計されたのか、きちんとした工事が行われていたのか、リフォーム状況はどうなっているかについて証明できる書類です。

□買主に引き渡すときに必要なもの

次に、買主に引き渡すときに用意しておくものをお伝えします。

*本人確認書類

売り主が所有者と同一人物か確認するために必要です。運転免許証や、パスポート、保険証などが有効な書類です。

*実印

実印とは、役所で印鑑登録した印鑑のことを指します。印鑑登録をしていない場合は、役所で登録しなければいけません。

*印鑑証明書

印鑑証明書とは、実印が売り主の印鑑であることを証明するものです。この書類の有効期限は3か月ですので、注意してください。

*銀行口座の通帳

不動産売却では、多額のお金が動くので、振り込みで支払われることがほとんどです。そのため、銀行口座の通帳を用意しておきましょう。

*ローン残高証明書

売却不動産にローンが残っているときには、それを買主に知らせなければいけません。そのための書類がローン残高証明書です。

□まとめ

今回は、不動産売却の際に必要な書類をお伝えしました。数も多いので、今回お伝えした情報を参考に、不足がないように準備してくださいね。

 

【大阪市の不動産会社が解説】離婚で家を売る際の注意点

離婚をするにあたって、問題になるのは財産問題ですよね。住んでいる家もその一つで、売却するにしても、通常の不動産売却よりも複雑な手順が必要となります。そうは言っても同居し続けることはできないので、夫婦の持ち家は売却される方が多いと思います。そこで今回は、離婚で家を売却する際の注意点について説明していきます。

□家の名義に注意する

住宅を購入する際に、誰の名義で契約を結んだのかがとても重要になってきます。というのも、名義人でない方が不動産を売却することはできないからです。夫婦で共有名義にしている場合もありますよね。共有名義の場合、注意して欲しいのは、夫婦のどちらかが売却に反対すれば物件を売却できないということ。

贈与税がかかって、受け取れる金額は減るかもしれませんが、トラブルを未然に防ぐためには、離婚前に家を売却し、財産分与しておくとよいかもしれません。特有財産といって、どちらか個人の財産だった場合は、離婚の影響を受けません。ただ家の頭金に関しては、頭金を出した方が返金を求める権利を得ます。また、妻が連帯保証人になっている際は要注意。

夫が住宅ローンを払い続けている限りは安泰ですが、万が一失職した際に、残債を払わないなどのリスクがでてくるからです。

□住宅ローンの残債に注意する

家を購入する際、多くの方がローンを組むと思いますが、そのローンがいくら残っているかを確認してください。家の売却代金で返済できる場合は、抵当権を外して売却可能ですが、完済が難しいと任意売却等の措置を講じなければなりません。家が売却できたときはローンを完済後に、残っている売却代金を夫婦で折半できます。どちらかが家に残る際は、住み続ける方が出て行く方に半額を払わなければなりません。

□家の譲渡にかかる税金に注意する

家の売却時に利益が発生するならば、その利益に対して譲渡所得税がかかることをご存じでしょうか?

「譲渡所得税=譲渡価格-取得費-諸費用-特別控除」という式で算出できます。

3000万円までの控除が認められているので、譲渡所得税を払わなければならないケースは多くはありません。ですが譲渡所得税がかかった場合は元の名義人が確定申告をしなくてはいけません。

□まとめ

今回は離婚時に家を売却する上で注意することを詳しくお話しました。いかがでしたか?重要なのは家の名義人が誰なのか、ローンの残債はいくらなのかを確認すること。家さえ売れてしまえば、夫婦で売却代金を折半できます。離婚に伴う不動産トラブルに関してお悩みの方は、ぜひ一度不動産会社に相談することをおすすめします。

【大阪市の不動産会社が解説】離婚したときに住宅ローンはどうなる?

「離婚をすると、返済途中の住宅ローンも解消される?」いいえ、決してそのようなことはありません。住宅ローンの契約の形態や残額によって処理も異なりますが、いくら離婚をしても住宅ローンを返済する義務は無くなりません。

離婚をする際は、できればトラブル無く、円滑に財産分与や住宅ローンについて話を進めていきたいですよね。今回は、離婚時の住宅ローンの処理について詳しく解説していきます。

□家を売却してローンを完済する

離婚に即して家を売却する方は少なくありません。もはやパートナーと同居する必要もなく、住宅ローンをこのまま払い続けるのはしんどいですものね。家を不動産会社に査定してもらうと、大体の相場が見えてくるでしょう。その査定価格よりも、住宅ローンの方が少ない場合は、何の問題もなく売却が可能です。売却代金でローンを完済し、抵当権を外すことができるからです。残ったお金は、二人で折半して財産にすることができます。

売却した値段(譲渡額)が、取得費や売却にかかった諸経費よりも高く、売却益が生じてしまった際は、譲渡所得税がかかってきますが、こちらも3000万円の控除が認められているので、払う可能性は少ないでしょう。

問題は、売却代金でもって住宅ローンを返済できない時です。住宅ローンを完済できなければ、抵当権が外れないので、第三者に売却することはほとんど不可能となります。その際は、親族・友人からお金を借りる、又は任意売却等の特別な措置をとる必要があるので、不動産会社に相談しましょう。

□住み続ける場合の住宅ローン

お子さんがいる家庭や、思い入れのある家だと売却は難しいですよね。住み続ける方が名義人の場合は、住宅ローンを払い続ける限り住むことは可能です。ただ、今まで生活費や住宅ローン等を合わせて二人で支えていた家計を、一人でまかなうことになるので負担は増えてしまうかもしれません。その点は、夫婦間で金銭的な交渉が求められます。

ですが名義人以外の家族が住むとなると、事情は異なります。出て行く方は住宅ローンを払い続けなくてはいけません。万が一失職して住宅ローンが払えなくなったり、払うのを止めると、連帯保証人には返済義務が課されます。ローンを払い続ける場合は、名義変更を速やかに行うことをおすすめします。

□まとめ

今回は離婚した際に住宅ローンがどうなるのか、その後の処理について詳しくお話しました!いかがでしたか?売却する場合でも、住宅の売却額とローンの残高の関係によって処理は様々です。スムーズに離婚の手続きを進められるように、情報を収集することをおすすめします。

 

【大阪市の不動産会社が解説】賃貸している家は売却可能?

家賃収入を得るために、所有している不動産を賃貸にしている方は少なくありません。また、仕事の都合で自宅を賃貸にしているケースもあります。このような方にとって気になるのは、既に借り主がいて賃貸している物件を、持ち主の意思で売却することは可能なのかという点ですよね。そこで今回は、賃貸している家を売却できるのか、そしてその方法や注意点についてまとめていきます。

□賃貸中の家を売却することは可能?

結論から言うと、賃貸に出していても、その家の所有者が物件を売却するのは可能です。借り主の了解を得ることなく、その不動産を自由に売買できるのは、所有者の権利として認められています。売却方法は、「投資用」と「居住用」の二種類あります。

□「投資用」の家として売却する方法と注意点

投資用の家として投資家に売却する場合、その不動産の値段は収益還元法という方法で計算されます。簡単に言えば、高い賃料で借り手がいるならば高く売却できます。逆に、借り手がいても低い賃料なら、低い値段で取引されてしまうので、その土地においての市場価格の相場よりも下回ってしまう可能性はあります。注意点は、物件の買い手に怪しまれるという点。

実際に人が住んでおり、内覧が難しい物件では、買主は物件の瑕疵(かし)を発見できません。また、「家賃収入がまだまだ見込めるのに、どうして売却するのか、何か悪い点があるのではないか」と疑われるでしょう。円滑に売却の交渉を進めて行くには、買主の瑕疵担保責任を免除したり、修繕の費用を負担する契約をするなどの工夫が必要ですね。

□「居住用」の家として売却する方法と注意点

居住用として売却するということは、今住んでいる方に立ち退きの交渉をして、空き家にする必要があります。まずは契約書を確認してみてください。「定期借家契約」ならば、契約期間が終わると退去してもらえます。通常の借家契約の場合は居住者に期間の余裕を持って、交渉するしかありません。入居者が次の住居を探さなければならないからです。

ですが、強引に進めるのではなく、引っ越し代金や立ち退き料を負担する等の工夫をしましょう。空き家になれば、第三者に市場価格で販売できるので、高く売りたい方は「居住用」として売ることをおすすめします。

□まとめ

今回は賃貸物件の売却の可否について、その方法や注意点について紹介してきました。いかがでしたか?注意するのは買主と信頼関係を築き、物件の入居者との間にトラブルを起こさないこと。今回の記事を参考に、居住している方との信頼関係を大切にしながら、売却を進めて下さいね。