【大阪市の不動産会社が解説】離婚したときに住宅ローンはどうなる?

「離婚をすると、返済途中の住宅ローンも解消される?」いいえ、決してそのようなことはありません。住宅ローンの契約の形態や残額によって処理も異なりますが、いくら離婚をしても住宅ローンを返済する義務は無くなりません。

離婚をする際は、できればトラブル無く、円滑に財産分与や住宅ローンについて話を進めていきたいですよね。今回は、離婚時の住宅ローンの処理について詳しく解説していきます。

□家を売却してローンを完済する

離婚に即して家を売却する方は少なくありません。もはやパートナーと同居する必要もなく、住宅ローンをこのまま払い続けるのはしんどいですものね。家を不動産会社に査定してもらうと、大体の相場が見えてくるでしょう。その査定価格よりも、住宅ローンの方が少ない場合は、何の問題もなく売却が可能です。売却代金でローンを完済し、抵当権を外すことができるからです。残ったお金は、二人で折半して財産にすることができます。

売却した値段(譲渡額)が、取得費や売却にかかった諸経費よりも高く、売却益が生じてしまった際は、譲渡所得税がかかってきますが、こちらも3000万円の控除が認められているので、払う可能性は少ないでしょう。

問題は、オーバーローンといって、売却代金でもって住宅ローンを返済できない時です。住宅ローンを完済できなければ、抵当権が外れないので、第三者に売却することはほとんど不可能となります。その際は、親族・友人からお金を借りる、又は任意売却等の特別な措置をとる必要があるので、不動産会社に相談しましょう。

□住み続ける場合の住宅ローン

お子さんがいる家庭や、思い入れのある家だと売却は難しいですよね。住み続ける方が名義人の場合は、住宅ローンを払い続ける限り住むことは可能です。ただ、今まで生活費や住宅ローン等を合わせて二人で支えていた家計を、一人でまかなうことになるので負担は増えてしまうかもしれません。その点は、夫婦間で金銭的な交渉が求められます。

ですが名義人以外の家族が住むとなると、事情は異なります。出て行く方は住宅ローンを払い続けなくてはいけません。万が一失職して住宅ローンが払えなくなったり、払うのを止めると、連帯保証人には返済義務が課されます。ローンを払い続ける場合は、名義変更を速やかに行うことをおすすめします。

□まとめ

今回は離婚した際に住宅ローンがどうなるのか、その後の処理について詳しくお話しました!いかがでしたか?売却する場合でも、住宅の売却額とローンの残高の関係によって処理は様々です。スムーズに離婚の手続きを進められるように、情報を収集することをおすすめします。

 

【大阪市の不動産会社が解説】賃貸している家は売却可能?

家賃収入を得るために、所有している不動産を賃貸にしている方は少なくありません。また、仕事の都合で自宅を賃貸にしているケースもあります。このような方にとって気になるのは、既に借り主がいて賃貸している物件を、持ち主の意思で売却することは可能なのかという点ですよね。そこで今回は、賃貸している家を売却できるのか、そしてその方法や注意点についてまとめていきます。

□賃貸中の家を売却することは可能?

結論から言うと、賃貸に出していても、その家の所有者が物件を売却するのは可能です。借り主の了解を得ることなく、その不動産を自由に売買できるのは、所有者の権利として認められています。売却方法は、「投資用」と「居住用」の二種類あります。

□「投資用」の家として売却する方法と注意点

投資用の家として投資家に売却する場合、その不動産の値段は収益還元法という方法で計算されます。簡単に言えば、高い賃料で借り手がいるならば高く売却できます。逆に、借り手がいても低い賃料なら、低い値段で取引されてしまうので、その土地においての市場価格の相場よりも下回ってしまう可能性はあります。注意点は、物件の買い手に怪しまれるという点。

実際に人が住んでおり、内覧が難しい物件では、買主は物件の瑕疵(かし)を発見できません。また、「家賃収入がまだまだ見込めるのに、どうして売却するのか、何か悪い点があるのではないか」と疑われるでしょう。円滑に売却の交渉を進めて行くには、買主の瑕疵担保責任を免除したり、修繕の費用を負担する契約をするなどの工夫が必要ですね。

□「居住用」の家として売却する方法と注意点

居住用として売却するということは、今住んでいる方に立ち退きの交渉をして、空き家にする必要があります。まずは契約書を確認してみてください。「定期借家契約」ならば、契約期間が終わると退去してもらえます。通常の借家契約の場合は居住者に期間の余裕を持って、交渉するしかありません。入居者が次の住居を探さなければならないからです。

ですが、強引に進めるのではなく、引っ越し代金や立ち退き料を負担する等の工夫をしましょう。空き家になれば、第三者に市場価格で販売できるので、高く売りたい方は「居住用」として売ることをおすすめします。

□まとめ

今回は賃貸物件の売却の可否について、その方法や注意点について紹介してきました。いかがでしたか?注意するのは買主と信頼関係を築き、物件の入居者との間にトラブルを起こさないこと。今回の記事を参考に、居住している方との信頼関係を大切にしながら、売却を進めて下さいね。

代理人が不動産売却をすることは可能?

不動産売却をする時には、一般的には売主と買主と不動産業者が全員に立会って契約を行います。ところが色々な事情により契約に立会うことが出来ないこともあるのです。契約に立会うことが出来ない時には、不動産売却の手続きを売主本人の代わりに代理人が行うことが可能です。

売却する不動産が離れた場所にある時や売主が海外に住んでいる時など、不動産売却に立ち合うスケジュールを調整するのが困難な状況の場合や、売主の方が高齢者で移動するのが困難な場合などには、前もって他の人に委任することによって売却する手続きを行う場合があります。

□手続きは委任できる

売却する手続きを完結させるまでには、様々な種類の手続きや打ち合わせなど色々な手間や時間がかかるのです。仕事の都合上席を外すことが出来ない事情がある時や、入院していたり療養していたりする最中の人など、契約の手続きを進めるために時間を割くことが困難な時にも、代わりに行ってくれる人に委任することによって売却する手続きを行う場合もあります。

□複雑な取引が不安な方へ

複雑な内容の取引などで売却する手続きに対して不安だと感じている時は、レアケースですがその取引について詳しく知っている親族や、司法書士や弁護士などのスペシャリストを選任して売却する手続きを行う場合もあります。取引が複雑で自分1人で売却の取引を進めることに不安を感じるという大阪市西区近辺にお住まいの売主の方は、是非気軽にお問い合わせ下さい。

□代理人を立てるという方法

遺産相続などによって何人かの売主が存在する不動産を売却する時も、契約の手続きをする時や残金を決済する時、引渡す時などに売主が全員立ち会う必要があります。ところが現実的には全員が立ち会うことは売主の人数が増えれば増えるほどスケジュールの調整が困難になるのです。

そういった時には代表する相続人が他の売主の代理人になることによって、売却する手続きをする時に売主が全員立ち会わなくても良くすることもできます。

そして、離婚して夫婦で共有して所有している不動産売却の時にも、代理人を立てることで離婚した配偶者と一緒に立ち会わなくても売却する手続きを行うことができるようになる訳です。

□代理権委任状

不動産を売却する手続きを代理人に依頼する時には、代理権委任状を発行する必要があります。ですがこの代理権委任状を発行する手続きは不動産に関する知識がない人にとっては手間がかかる作業です。ですので大阪市西区にある物件の不動産売却を代理人を立てて行うことを検討している場合には、是非気軽にお問い合わせ下さい。

豊富な実績を基に、お客様に最も適している方法を提案させて頂きます。

【大阪市西区の不動産会社が解説】2020年以降の不動産の価値は?

2020年以降、大阪市西区の不動産価値はどのように変化するのでしょうか。

全国的には不動産の価値が減少していく傾向にあるのではないかと予想する人もいますが、正確なことは誰にも分からないのが実情です。日本は少子高齢化の社会に向かっていると指摘されるようになって久しく、長期的な視点で考えると人口が減っていく傾向にあります。

この状態では不動産の価格が下落すると考えることもできますが、日本で生活する外国人の数が増えるという予想もあるので、総合的な日本の人口が大きく減ることはないかもしれません。日本の人口が減ることで土地やマンションなどの価格が下がるとしても、それは地方からになるはずです。

□人口減少の心配はなし

その点、大阪市西区は近い将来の人口減少を心配する必要はなさそうです。まず大阪市が関西地域の中でも代表的なエリアですから人口が集中する傾向にあり、商業的に大きく発展しているエリアです。また西区は大阪市の中でも古い歴史を持つ区でありながら、人口の増加が続いているエリアでもあります。高層マンションや商業施設の再開発が行われている影響で、若い世代が多いことでも知られています。

住宅の需要が減るどころか増えているのが大阪市西区の現状で、この状況は少なくともあと数年は変わらないと考えるのが適切でしょう。不動産の価格がほかのエリアよりも大きく下落するリスクは少ないといえます。

□社会情勢の影響を受ける不動産

不動産の価値は社会情勢の影響を受けるのは間違いありません。しかし、物件の立地や設備が悪ければ社会情勢がどんなによい状態にあっても価値は下がってしまいます。「最寄り駅から近い」とか「建築されてから日が浅い」などの好条件があるなら、西区のようなエリアでは高い価格で取引されるのが通例です。

少々時代が変化したとしても、土地の場所や物件のクオリティなどの基本的な条件が満たされていれば、高い資産価値があると判断される可能性が高いといえます。建築からある程度の時間が経過している物件はどうなるでしょうか。

築年数が多いほどマイナス材料として認識されることもありますが、適切にリフォーム(またはリノベーション)を実施して、その情報を詳細に公開していれば問題ない場合もめずらしくありません。きちんとメンテナンスされていると分かれば、逆に好印象を持ってくれる買い主・借り主は存在します。古い建物で、周辺の生活環境も今ひとつの場合は思い切って建て替えをするか、売却を検討するのもひとつの選択肢です。

西区は人口増加の傾向が続いているエリアなので、売却するとしても興味を持つ人が現れる可能性はおおいに期待できます。

不動産売却をするときに税金ってどれくらいかかるの?

大阪市西区で不動産売却をする時にかかる税金について解説します。大阪市西区に住んでいる人は、大阪府民税と大阪市民税の2つがかかってきますが、両方合わせて均等割5,000円、所得割率10%となっています。これについては全国標準なので、大きな問題はないでしょう。

不動産売却で出した利益は所得税区分上「譲渡所得」となります。これは事業所得や給与所得と分離して計算することから分離課税と呼ばれています。

「譲渡価格-取得費-売却費用」で計算されます。

マイホームの売却であれば3,000万円の特別控除を受けることができます。ここでお気づきになられたと思いますが、「譲渡価格-取得費-売却費用」で計算された結果はマイナスになる可能性のほうが高いです。自分で購入した一戸建てやマンションの場合、購入した時の価格よりも高く売れるということは稀です。

もしそうならほとんどの人が不動産を購入するはずです。現実には購入した時よりも安く売れてしまうので、だれもが不動産を購入する時慎重になります。親から譲り受けた古い一戸建てなどの場合にはプラスになるでしょう。その場合でもマイホームなら3,000万円の特別控除を利用できるのでやはり所得税・住民税はゼロにできる可能性が高いです。

□税率は所有期間で変わる

不動産譲渡所得税の税率は所有期間によって変わってきます。5年超なら長期譲渡所得となり20.315%、5年以下なら短期譲渡所得となり39.63%となります。復興特別所得税が上乗せされた税率なので半端な数値になっています。

このように高額な税金がかるので、マイホームを売った時の「3,000万円特例」や「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却した時の軽減税率特例」などをしっかりと利用するようにしましょう。これらの特例は2つ以上を併用できることもあれば、併用できないこともあります。また、とても大切なことですが特例は自動的に適用されず、確定申告をしなければなりません。

□印紙税、登録免許税、消費税

そのほかに必ず必要な税金として印紙税・登録免許税がかかりますがこれは数万円という金額なのでそれほど気にする必要はないでしょう。意外と知られていませんが、仲介手数料には消費税がかかります。住民税、譲渡所得税、復興特別所得税は利益が出た時にのみ必要になります。

「3,000万円特例」には住宅ローン控除と併用できないなどの一定のデメリットが存在することも知っておきましょう。不動産に関する税金の特例はたくさんあって複雑なので、大きな金額が動きそうな場合には税務署や税理士に相談しておくのが確実です。

マンション売却を考えられている方必見!マンションの売却のタイミングはいつ?

大阪市西区の不動産を売却したいと思っている人もいますが、その際はタイミングがとても大事です。タイミングを間違えてしまうと思うように売れなくなってしまう恐れがあるので注意が必要です。

□マンション売却は時期を考慮?

マンション売却をする場合は時期を考慮するようにします。具体的には、日本において引っ越しが活発に行われるようになる3月や9月に合わせて計画を立てておくと良いです。その中でも特に4月は新学期が始まる時期であり、それに合わせて多くの引越しが見込まれます。

□2,3月が狙い目

検討が始まる2月から3月に合わせてマンション売却をするように準備すると、高値で売ることが可能です。4月に入ると既に住居が決まっている場合が多く、新生活もスタートしているので売れなくなるため、必ず新生活が始まる前に売るようにしましょう。

会社の転勤の場合も同様で、焦って2月から3月にかけて購入する人の割合が多いです。売り出しをするのは1月ごろを目安と考え、2月から3月を目指して売却するようにします。直前に始めれば長引くことなく売ることができて良いです。

□築年数も大切な要素

築年数も非常に大切な要素の一つです。新しいほうが単価が高くなり、築年数が増えるにつれてどんどん単価が下がってきます。マンション売却の場合は特に新築に需要があるケースが多く、築0~5年の間におよそ2割下がります。築6~15年ではなだらかに下落していきますが、築15年を迎えると一気に価格が落ち込んでしまうので注意が必要です。築6~15年が売るのに適したタイミングであり、築20年を過ぎるとそれ以降はそれほど単価の変動はなくなるのでいつ売っても問題はありません。

□修繕履歴も重要

修繕履歴があるかどうかも購入を検討する場合に重要となってきます。中古住宅を買おうと考えている際に、購入者は修繕履歴が保存されているかどうかということを重視する傾向があります。建ててから年月が経っていると修復するための負担が大きくなるので価格は下がりますが、ある程度経過していても修繕した直後であれば売れやすくなるので、そのタイミングでマンション売却をすることがおすすめです。

□所有期間

所有期間も大切となってくるので、しっかりと把握して理解を深めておくことが大事です。不動産を個人が売却して譲渡所得というものが生じると、所得税を納めなければいけなくなります。所有期間が5年以下の場合たくさんの所得税を納めなければいけないため、できるだけ税の負担を軽くするためには所有期間が5年を超えたタイミングで売却するようにしましょう。

【大阪市西区の不動産会社が解説】不動産の価値はなぜ変わる?

大阪市西区は、オフィスと商業施設が集中している北区や道頓堀や難波など観光地にもなっている中央区と比較した場合、不動産価値に圧倒的な差があります。実際に平成13年から平成23年にかけて大阪市北区及び中央区の人口は増加の一途を辿っており、それとともに不動産的価値と資産価値が上昇したほどです。とはいえこうした上々なケースは珍しく、大抵は低下気味となっています。

□資産としての値打ちは落ちていく

例えば建物は1年ごとにその値打ちを失っていき、一般的な住宅であれば20年も経てば資産としての値打ちはないと見なされるのが常識です。建物が古ければ古いほど値打ちがないと見なされる理由は、売却時の査定が関わっています。

□査定時の計算方法

査定に用いられる計算方法は原価法と取引事例比較法の2種類が基本です。前者が一般住宅で後者がマンションに適用されています。原価法は現時点で同様の条件で住宅を再調達するためにかかる費用から、実際の部分や劣化した部分を減額して金額を算出する方法です。反対に後者は同じ地域で売買されたデータから裁定する物件のマイナス面とプラス面を考慮して算出していきます。

他にも収益還元法がありますが、つまるところ値打ちが変わる理由は経年劣化や土地の将来性が関わっているからです。そのため下降気味になるのが当たり前な反面、大阪市北区や中央区のように人口の増加や土地があるメリットが実現すれば、その価値は見直されています。

□住みやすい土地は価値が高い

実際に住みやすい土地は値打ちが下がらないと言われているほどです。例えば住宅街から徒歩で行ける距離で病院や銀行、コンビニなど生活に欠かせない施設がある地域は場合によっては車を使用しないと不便な可能性はあるものの、それほど不便に感じられないためか、年代を問わずに人を呼び寄せます。そのためなかなか値打ちは下がりにくく、住みやすい環境であればあるほど安定しているそうです。

□改善が大切

このように便利な環境、その他にも地形などが土地の値打ちを決めています。一方で建物の値打ちは先述したように減額して価値を決めていく方針であるため、低下していくのが当然な流れです。近年の古民家ブームなどによって中古物件も見直されていますが、不動産としての値打ちは期待しないほうが良いです。もしも少しでも金額を上げたいなら改善できる部分に手を尽くしていくしかないと言えます。

□査定のポイント

住宅における査定のポイントは建築数や住宅設備の状態、外装や屋根の具合に雨漏りやシロアリ被害の有無などです。劣化が関わっている部分はどうしようもないものの、リフォームをして綺麗にしたり住宅を建設する前に交通アクセスや周辺の環境をチェックしておけば値打ちの下げ幅は抑えられます。

【大阪市西区の不動産会社が解説】瑕疵担保責任のトラブルとは?

不動産の売買でよく聞く瑕疵担保責任という言葉ですが、内容まで詳しく知っている人は少ないと思います。瑕疵担保責任とは、簡単に説明すると不動産の売買契約のときに売主が買主にその物件の不具合や不都合の責任を負うということです。

売買契約のときに気づかなかった不具合や不都合などのトラブルがあったらその責任は売り手側が持つということです。不動産物件の場合は購入金額が高額になります。購入する前に十分その物件の情報や特徴、現地の物件の状態などを検討したり調査したりして購入を決めると思いますが、すべて把握できるはずはありません。

購入後に万が一大きな瑕疵があった場合は、買い手側は困ります。そういう買い手側のリスクを保証するために用意された制度が瑕疵担保責任です。

□具体的な事例

大阪市西区の不動産会社である当社が実際にどのような瑕疵担保責任のトラブルが考えられるかを簡単に紹介します。よくあるのが土地の購入に関するものです。

購入した土地が、後になって地盤が軟弱であることが発覚し、その補強工事に多額の費用がかかることが分かったというケースがあります。売主側がそのことを知っていて事前に買主側に通知していれば問題ないのですが、売主側が知らなかった場合でも瑕疵担保責任を負うことになります。売主が知っていてそのことを事前に通知していなかった場合ももちろん責任を負わなければなりません。

□地中に予期せぬものが!?

土地の売買でよく発生するトラブルとして、地中に予期せぬものが埋まっている場合があります。購入した土地の地中に大型のコンクリートブロックが埋まっていたり、焼夷弾が埋まっていたり、土壌自体が汚染されていたケースもあります。事前に掘り返して調査してみないと分からないので、そういうトラブルが起こりやすくなります。

□シロアリ、騒音被害なども

建物に関する売買で起こりやすいやすいのが、シロアリ被害や近所の騒音被害などです。シロアリ被害などは建物の内部まで入念に調査しないと分からないものです。その調査にも費用がかかるので、売り手側としては費用をかけたくないというのが本音です。十分な調査をせずに売却してからシロアリ被害が発覚したというケースもあります。

近年増えてきているのが生活騒音についてです。生活騒音の被害は個人によって大きく感じ方が違ってきますが、買主が「騒音被害を受けている」と主張すれば「騒音」になるケースが多いです。

□事前の慎重な検討が必要

不動産の売買では買主は購入前にその物件を十分に調査して購入を決定する必要があります。売主側も知らない瑕疵がある場合や、知っていても隠している場合も考えられます。購入後にトラブルにならないように、事前に物件を検討することをおすすめします。

【大阪市西区の不動産屋が解説】ペットと暮らした一戸建てを売却するときのコツ

「ペットと暮らした一戸建ては売却の時に不利になるの?」「ペットを飼っていた物件を高く売るにはどうすれば良いの?」現在一戸建ての売却を検討している方でこのようなお悩みをお持ちの方はいませんか?長く暮らした家を売りに出すときは、少なからず不安を感じるものですよね。今回はペットを飼育していた一戸建てを売却するときのコツについてお話しします。

ペット飼育は印象が悪い?

一戸建ての購入希望者にとって、売り手がペットを飼育していた事実は悪印象になりかねません。それは、「建物の劣化」「清潔感」「動物アレルギー」が主な原因として挙げられます。

犬や猫を飼育すると毎日部屋を掃除していても、フローリングや壁に爪痕がついたり動物の匂いがカーペットに染み付きます。

普段の掃除では動物の毛を完全に取り除くことは不可能なので、動物アレルギーを持つ人にとってペットを飼育していたという事実は物件購入への大きな障害になります。

そこで次に、具体的な対策をご紹介します。

具体的な対策について

*建物の劣化

売却の前にリノベーションやリフォームを行い、ペットの爪が原因となった壁や床の傷を修繕したり、目立たなくすることが大切です。

中古の一戸建ての購入を検討している人は家の中に細かい傷があることは想定内ですが、あまりに大きな傷があれば、購入意欲を低下させてしまいます。

*清潔感を保つ

ペットとの暮らしは不潔というイメージがつきものです。

内覧の際は、普段よりも丁寧に掃除をしてペットの毛を除去し、消臭剤などを使って匂いを消すなど清潔感をアピールしましょう。

また、動物アレルギーへの対策としても、内覧や売却の前にハウスクリーニングを行って徹底的にペットの痕跡を消しましょう。

ペットと暮らした家を高く売るコツ

物件を高く売るコツはペット可の物件、あるいはペットが暮らしやすい物件として宣伝することです。

これは、ペットを飼育している人や将来ペットを飼いたい人をターゲットに絞るという方法です。

ペットを飼育していた物件は現在ペットを飼育している購入検討者にとって大きな魅力になるので、他の中古物件に比べて購入の可能性が高くなるでしょう。

今回は、ペットと暮らした一戸建てを高く売却するコツについてお話ししました。

現在ペットを飼育している方で一戸建ての売却をお考えの方はぜひ一度参考にしてみてくださいね。

また、少しでも高く中古物件を売却するには複数の不動産屋に査定してもらうことをおすすめします。

【大阪市西区の不動産屋が解説】マンションの売却損と対処方法について

「マンションを売って、新しい家に引っ越したい!」「ローンが残ってるけどマンションを売りたい。」このように現在マンションの売却を考えている方はいませんか?どうせなら今住んでいるマンションを少しでも高く売りたいですよね。しかし、物件を売却できても地価の下落などの要因で利益が出ずに赤字になってしまうケースも少なくありません。そこで今回は、マンションの売却損とその対処法についてお教えします。

売却損とは?

マンションの譲渡価格がマンションの取得費や譲渡にかかる費用を下回り、売主に利益が出ないことを売却損と言います。売却損の損失は次の計算式で求めることができます。

譲渡価格(取得費+譲渡費用)=損失金額

売却損で赤字が出たらどうする?

売却損で損失金額が出てしまった方もご安心ください。実は損したお金を取り戻す方法があるんです。それが「マイホームの売却で損失が出た場合の特例」という税金の控除制度です。

この特例控除の内容を簡潔にお伝えすると、不動産の売却で損した金額は他の所得と損益通算でき、それでも補えない場合は最大3年間の繰越控除によって損失金額を補える、というものです。

つまり損した金額分の税金が他の所得から引かれないので、譲渡損失を取り返せるということですね。

この特例には2つの種類があります。

・持ち家を売却し、新たにマイホームを買い換えた場合

この場合最大3000万円まで損益通算できます。

1年で譲渡損失を控除しきれない時には、翌年から最大3年間の繰越控除が可能となります。

・ローンの残っている物件を売却し、マイホームを買い換えた場合

ローンの残高を下回る金額で物件を売却し、赤字になった場合ですね。1年で譲渡損失を補えなかった場合は、持ち家の場合と同様に最大3年間の繰越控除が可能です。ただしローンが残っている物件の場合は、損益通算できるのは住宅ローンの残高から売却価格を差し引いた額になります。

この「特別控除の特例」にはいくつかの適用要件があります。

・売却するマイホームの所有年数が5年以上(売却日の属する取りの1月1日が基準日)

・敷地面積が500平方メートル以内

・新たに購入する新居の要件など

このほかにもいくつかの要件を満たさなければ控除を受けられません。

国税庁のホームページに詳しい記載があるので、この制度を適用できるかどうかを一度確認してみてはいかがでしょうか。今回はマンションが売却損になった時に取るべき対策についてお話ししました。これからマンションの売却を検討中の方は売却損にならないように気をつけましょう。

もしマンションが売却損になった時は「特別控除の特例」を使って損失金額を取り戻すことをおすすめします。